Formation Responsable de montage d'opérations immobilières - Parcours 7 jours

Décrire les éléments déterminant d'une opération de construction : contexte, acteurs contrats et documents administratifs

Déterminer le contexte du montage d'opération

• Aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zone
• Outils de programmation de l'opération
• Impact du développement durable et des réglementations environnementales
• Étape administrative : permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable ...

Définir les rôles et responsabilités des acteurs de la construction

• Obligations et responsabilités du maître d'ouvrage
• Obligations du maître d'œuvre à l'égard du maître d'ouvrage

Suivre le bon déroulé de chacune des étapes d'une opération de construction : phase de conception, rédaction des contrats, exécution des travaux, réception des travaux étapes post réception

Conduire la phase contractuelle du montage d'opération

• Types de marchés et clauses essentielles, rédaction des clauses d'indexation, de révision et d'actualisation, la prise en compte de l'imprévision
• Pièces constitutives du marché, application des normes
• Contrats d'architecte et de contrôle technique
• Contrats d'entreprise : entreprise générale, lots séparés, groupements d'entreprise
• Précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance
• Particularités du marché public

Suivre la bonne exécution du chantier

• L'ordre de service de démarrage
• Le sous-traitant :définition et missions, paiement du prix par le maître d'ouvrage, responsabilité
• La défaillance d'entreprise
• Sécurisation de la reprise du chantier par une autre entreprise
• Intervention en cas de malfaçons en cours de travaux
• Défaillance de l'entreprise prestataire
• Les bons réflexes en toute circonstance
• Le relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais

Réceptionner les travaux

• Enjeux de la réception, déclencher l'acte de réception
• Mise à disposition anticipée ne valant pas réception
• Désordres apparents

Distinguer les garanties et les assurances construction

Déterminer le régime de garantie du maître d'ouvrage

• Garantie de parfait achèvement, biennale, décennale des malfaçons, trentenaire
• Dommages intermédiaires
• Exonérations de responsabilité

Identifier les assurances construction

• Assurance responsabilité décennale
• DO
• CNR
• TRC
• CCRD
• RC et RC PRO

Prospecter en vue d'exploiter un bien immobilier

Examiner l'environnement immobilier

• Identification du terrain et contact des propriétaires
• Vérification du risque de préemption et de la possibilité de construire

Adapter le terrain au projet de construction

• Remembrement urbain et regroupement de parcelles
• Division de propriété et lotissements

Effectuer les études préalables et pré-opérationnelles d'une opération de promotion immobilière

Déterminer les contraintes d'urbanisme

• Réglementation
• Servitudes

Procéder à l'étude environnementale du site

• Caractéristiques physiques et naturelles
• Ressources locales et réseaux, risques naturels et technologiques
• Contraintes locales et de voisinage
• Recours aux énergies renouvelables
• Organisation d'un chantier à faible nuisances

Mener à bien le chantier en sécurisant le montage de l'opération immobilière

Examiner le cadre juridique et financier de son montage immobilier

• Étude de marché en vue de monter un programme adapté
• Établissement des différents bilans financiers prévisionnels
• Synthèse: étude d'opportunité et étude de faisabilité et programmation

Sécuriser le montage juridique et opérationnel

• Acquisition de la propriété du terrain ou des droits de construire sans transfert de propriété
• Sélection de la bonne de forme de société pour porter le projet

Constituer le dossier financier d'une opération immobilière

Préparer le dossier financier

• Distinguer les opérations à court terme (promotion, rénovation…) et opérations à long terme (investissement locatif, valorisation…)
• Mener les études préalables

Etablir le dossier financier

• Etablir le bilan provisoire
• Procéder à l'examen des risques et des potentialités
• Etablir le bilan définitif

Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)

• Les caractéristiques communes des opérations immobilières
• Les flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme
• Les flux de financement
• Les autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)

Mesurer les indicateurs d'un programme d'investissement immobilier

Calculer les principaux ratios d'un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)

• Ratio de risque
• Risque foncier/risque travaux
• La détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel

Modéliser un investissement immobilier locatif

• Le coût de l'investissement
• L'entretien récurrent et les gros entretiens
• Les perspectives locatives
• Le problème de la vacance des locaux
• Les ratios de risques
• Financement et refinancement

Analyser la rentabilité financière et l'incidence du financement de l'investissement long terme

Analyser la rentabilité financière du projet immobilier

• Les outils mathématiques d'analyse financière
• Mesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI)
• Le délai de récupération du capital investi (pay back)
• La valeur actuelle nette (VAN)
• Le taux de rendement interne (TRI)

Déterminer l'incidence du financement de l'investissement long terme

• Quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l'endettement (ou effet massue)
• Quand recourir à l'emprunt ? les différents types d’emprunts et instruments financiers (swap, cap…)
• Mesurer l’incidence du financement sur le taux de rentabilité

Déterminer les risques inhérents à l'investissement immobilier

• Le risque propre aux flux
• Le risque sur le capital

Analyser le régime des différentes garanties en matière d'assurance construction

Identifier le cadre réglementaire de l'assurance construction et ses implications pratiques

• Intervenants à l'acte de construire et missions respectives (shéma)
• Grands principes portant sur la responsabilité des constructeurs
• Rôle du Bureau central de tarification
• Notion d'ouvrages exclus de l'obligation d'assurance construction
• Notion de dommages causés aux existants
• Plafonnement de la garantie obligatoire
• Notion d'ouverture de chantier

Décrypter les principes de responsabilité liés à la réception des travaux et les garanties légales associés

• Caractéristiques et effets de la réception de l'ouvrage (art. 1792-6 du Code civil)
• Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 du Code civil ) : quelle obligation pour l'entrepreneur ?
• Garantie responsabilité décennale (art. 1792 et s. du Code civil) : quelles obligations pour les constructeurs ?
• Garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3 du Code civil), dommages immatériels consécutifs et garanties complémentaires à la décennale

Déterminer les principales responsabilités et obligations des constructeurs sur un chantier

Distinguer le régime de la responsabilité contractuelle et quasi délictuelle des constructeurs avant et après réception

• Cadre général de la responsabilité civile professionnelle des constructeurs avant et après réception
• Troubles anormaux de voisinage et dommages Intermédiaires

Analyser les mécanismes portant sur les assurances de chantier

• Contenu des garanties dommages-ouvrage, assurance décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) et Contrat Collectif de Responsabilité Décennale (CCRD)
• Souscription du contrat dommages-ouvrage et la portée des attestations d'assurance responsabilité civile décennale
• Assurance tous risques chantier et assurance dommages-ouvrage

Appliquer les garanties et gérer les sinistres

Déclarer un sinistre dommages-ouvrage

• Enjeux pratiques au stade de la souscription
• Modalités de mise en œuvre

Se conformer à la prescription biennale (Art L114-1 CA)

• Principe et limites des garanties souscrites par les constructeurs
• Modalités de mise en œuvre

Réussir son expertise

• Déroulement de l'expertise
• Prescription des actions