Formation Juriste Immobilier - Parcours 12 jours

Identifier les éléments fondamentaux du bail d'habitation en vue de sécuriser sa conclusion

Examiner le cadre juridique du bail d'habitation

• Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron
• Baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : dispositifs applicables
• Bail mobilité et contrat intergénérationnel
• Notion de résidence principale
• Notion de décence du logement et ses conséquences
• Déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé
• Question de la sous-location
• Question de la location touristique et de la location meublée de courte durée
• Droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours

Conclure le bail et prendre des garanties

• Mandat de location/gérance
• Obligations en terme d'annonces
• Pièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?
• Refus de louer et fondements : critères de discrimination
• Rôle et montant du dépôt de garantie
• Garantie Visale, assurances loyers impayés et caution solidaire
• Répartition des honoraires entre le locataire et le bailleur
• Rédiger une clause résolutoire efficace

Gérer un bail d'habitation, de sa rédaction à sa gestion courante

Établir le bail et déterminer le montant du loyer

• Situation du propriétaire et de son bien : démembrement de propriété, indivision, détention par une SCI
• Colocation, cotitularité du bail, etc...
• Mise en œuvre du bail type défini par décret de 2015
• Clauses obligatoires à insérer, clauses interdites
• Interdiction des clauses pénales et encadrement des clauses résolutoires
• Durée du bail
• Fixer le montant du loyer
• Documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques
• Quid en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Gérer les baux en cours

• Prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réel
• Charges récupérables : règles et jurisprudences
• Critères de ventilation des charges
• Régularisation annuelle
• Prescription des loyers et charges
• Clause travaux
• Règles de répartition des travaux
• Troubles de voisinage
• Obligation de garantie du bailleur
• Réviser et réévaluer un loyer

Réagir face au renouvellement et à la fin de bail d'habitation

Renouveler le bail d'habitation

• Identifier les points de vigilance
• Proposer le renouvellement : les pièges de la procédure
• Modes de fixation du loyer du bail renouvelé

Agir lors de la fin du bail

• Question des réparations locatives
• Que faire en cas d’abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?
• Congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis, notice d'information du congé reprise et du congé vente
• Etat des lieux
• Restitution du dépôt de garantie, décompte de fin de location
• Contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion

Déterminer le champ d'application du statut des baux commerciaux

Examiner les éléments caractérisant un bail commercial

• Existence d'un contrat de bail
• Existence d'un local
• Existence d'un fonds
• Condition d'immatriculation
• Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection

Relever les particularités des baux commerciaux

• Baux visés par L145-2
• Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut
• Baux préemptés par les communes
• Baux comportant soumission volontaire au statut

Evaluation de la compétence : indiquer en quoi le bail présenté relève, ou non, du statut des baux commerciaux

Analyser le contenu du bail commercial et son exécution

Identifier les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail

• Précautions s'agissant des signataires
• Précautions s'agissant du local
• Précautions s'agissant de la forme du bail

Analyser les clauses et conditions du bail

• Durée du bail
• Désignation des lieux loués
• Destination des lieux
• Loyer
• Dépôt de garantie
• Charges et conditions
• Charges locatives
• Cession
• Sous location
• Clause résolutoire
• Frais, droits et honoraires de rédaction du bail
• Élection de domicile
• Annexes
• Réforme du droit des contrats

Evaluation de la compétence - Quiz : identifier les dispositions d'ordre public

Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial

Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer

• Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur
• La fixation du prix indice / valeur locative
• Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure

Faire face au refus de renouvellement

• Détermination de l'indemnité d'éviction
• Modalités de refus du renouvellement
• Droit d'option et droit de repentir

Evaluation de la compétence - Exercice pratique : établir un plan d'action à suivre lors du renouvellement d'un bail commercial

Décrypter les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté

Identifier les procédures et acteurs dédiés aux entreprises en difficulté

• Les dispositifs de prévention et les procédures
  • La conciliation
  • Les procédures collectives
• Les intervenants
  • Le Juge-Commissaire
  • L'Administrateur judiciaire
  • Le Mandataire Judiciaire
  • Le Mandataire Liquidateur
  • Le Commissaire à l'exécution du plan

Analyser les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture

• Période antérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture
• Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants

Evaluation de la compétence - Exercice pratique : mener un plan d'action en cas de non-paiement des loyers postérieurs

Examiner les principales règles d'organisation de la copropriété

Identifier les éléments constitutifs d'une copropriété

• Notion de copropriété et d'ensemble immobilier
• Eléments constitutifs du lot de copropriété
• Lot de copropriété, partie commune assortie d'un droit de jouissance privatif, parties communes spéciales, etc.
• Importance du règlement de copropriété : contenu, rôle et état descriptif de division

Distinguer les autres statuts

• ASL
• AFUL
• Division en volume

Identifier les différents acteurs de la copropriété

• Fonctionnement, rôles et pouvoirs des différents organes de la copropriété
• Le syndic : missions, contrat type et mise en concurrence
• Missions du conseil syndical

Distinguer les parties privatives des parties communes et les charges afférentes

• Parties privatives
• Parties communes

Evaluation de la compétence - Etude de cas : à partir d'un règlement de copropriété, analyser les clauses et identifier ce qui relève des parties privatives ou des parties communes

Administrer les assemblées générales de la préparation au traitement des contestations

Organiser les assemblées générales

• Etablissement de l'ordre du jour conjointement avec le conseil syndical
• Rédiaction et transmission de la convocation : intégrer les résolutions obligatoires
• Appréciation des pouvoirs de l'assemblée
• Respect du formalisme des convocations et analyse de son impact
• Signature de la feuille de présence dans le respect des règles de pouvoirs
• Application des règles de majorité
• Nouveaux modes de participation et de vote en AG depuis la loi ELAN

Rédiger et diffuser le procès-verbal

• Règles de rédaction et délai de diffusion
• Mentions obligatoires et conditions de validité
• Risques de contestations sur le PV : quels en sont les impacts réels ?

Traiter les contestations des décisions de l'assemblée

• Conditions d'exercices de l'action
• Causes de nullité

Evaluation de la compétence - Mise en situation : retracer les actions à mener de l'établissement de l'odre du jour au traitement des décisions votées en assemblée

Assurer la gestion financière et technique de la copropriété

Garantir la gestion financière de la copropriété

• Principe de la comptabilité en partie double et d'engagement
• Comptes bancaires séparés de la copropriété
• Elaboration du budget prévisionnel et des annexes, rôle du conseil syndical
• Information de l'acquéreur
• Procédure accélérée de recouvrement de charges et appels travaux

Se repérer dans les charges de copropriété

• Application des règles de répartition des charges
• Modification de la répartition des charges
• Mise à jour des règlements de copropriété après les loi ELAN et 3DS

Mettre en oeuvre les travaux sur les parties communes

• Comment définir ce qui relève d'une décision d'assemblée générale ?
• Comment faire voter les travaux aux majorités requises ?
• Conditions d'exécution des travaux
• Fonds travaux et plan pluriannuel de travaux

Evaluation de la compétence - Mise en situation: identifier les étapes clefs de la réalisation de travaux sur parties communes et leur financement.

Élaborer l'avant-contrat et le contrat de vente immobilière

Optimiser la négociation contractuelle dès la phase préparatoire

• Phase préparatoire : avant même l'émission de l'offre
• Offres de vente et d'achat et les conséquences de leur acceptation
• Mandataire : mandat, responsabilité et commission de l'agent immobilier

Adopter un avant-contrat

• Différence entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique
• Délai de rétractation et de réflexion SRU

Examiner le cadre juridique de la vente immobilière

• Formation et exécution du contrat
• Principes fondamentaux du droit des contrats
• Conditions de validité et sanctions des contrats
• Effets des contrats

Examiner les diligences à accomplir du vendeur

Repérer ses obligations

• Cadre juridique de la garantie des vices cachés
• Garanties dont le vendeur ne peut pas s'exonérer
• Notion de délivrance conforme et d'information
• Respect du mesurage Carrez et garantie de contenance
• Aspects environnementaux

Réaliser les diagnostics techniques

• Liste, champ d'application
• Raccordement à l'assainissement
• Engagement de la responsabilité du diagnostiqueur

Analyser les contraintes du vendeur

Repérer les points d'attention

• Notion de « l'acquisition en l'état »
• Actions pour fausses déclarations ou mauvaise foi
• Garanties légales
• Cession et substitution

Encadrer les conditions suspensives

• Conditions, délais et renonciation : principe et conditions suspensives d'usage
• Diverses conditions suspensives envisageables : prêt, permis de construire, changement de destination, d'usage, etc.
• Conséquences de la défaillance d'une condition suspensive
• Différence entre condition suspensive et condition essentielle et déterminante
• Attention à la potestativité

Traiter des situations à risque

Distinguer les droits de préemption des personnes privées et publiques

• Droit de préemption urbain
• Droit de préemption du locataire commercial et du locataire d'habitation
• Droit de préférence

Repérer les contraintes fiscales de la vente immobilière

• Droits de mutation à titre onéreux
• TVA immobilière
• Régime des plus-values immobilières
• Les « frais d'acte » et « l'acte en main »

Détecter les autres situations critiques

• Changement d'usage et changement de destination
• Législations ICPE, environnement
• Engagements du vendeur post-vente : complément de prix, séquestre, clauses de retour à meilleure fortune...

Analyser le régime des différentes garanties en matière d'assurance construction

Identifier le cadre réglementaire de l'assurance construction et ses implications pratiques

• Intervenants à l'acte de construire et missions respectives (shéma)
• Grands principes portant sur la responsabilité des constructeurs
• Rôle du Bureau central de tarification
• Notion d'ouvrages exclus de l'obligation d'assurance construction
• Notion de dommages causés aux existants
• Plafonnement de la garantie obligatoire
• Notion d'ouverture de chantier

Décrypter les principes de responsabilité liés à la réception des travaux et les garanties légales associés

• Caractéristiques et effets de la réception de l'ouvrage (art. 1792-6 du Code civil)
• Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 du Code civil ) : quelle obligation pour l'entrepreneur ?
• Garantie responsabilité décennale (art. 1792 et s. du Code civil) : quelles obligations pour les constructeurs ?
• Garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3 du Code civil), dommages immatériels consécutifs et garanties complémentaires à la décennale

Déterminer les principales responsabilités et obligations des constructeurs sur un chantier

Distinguer le régime de la responsabilité contractuelle et quasi délictuelle des constructeurs avant et après réception

• Cadre général de la responsabilité civile professionnelle des constructeurs avant et après réception
• Troubles anormaux de voisinage et dommages Intermédiaires

Analyser les mécanismes portant sur les assurances de chantier

• Contenu des garanties dommages-ouvrage, assurance décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) et Contrat Collectif de Responsabilité Décennale (CCRD)
• Souscription du contrat dommages-ouvrage et la portée des attestations d'assurance responsabilité civile décennale
• Assurance tous risques chantier et assurance dommages-ouvrage

Appliquer les garanties et gérer les sinistres

Déclarer un sinistre dommages-ouvrage

• Enjeux pratiques au stade de la souscription
• Modalités de mise en œuvre

Se conformer à la prescription biennale (Art L114-1 CA)

• Principe et limites des garanties souscrites par les constructeurs
• Modalités de mise en œuvre

Réussir son expertise

• Déroulement de l'expertise
• Prescription des actions

Se repérer dans le cadre légal du droit de l'urbanisme

Identifier les acteurs de l'urbanisme

• Communes, intercommunalités, départements et régions, État
• ABF, commission de sécurité et des sites
• DDT, établissements mixtes, SEM

Analyser la réglementation et les procédures portant sur la planification de l'usage du sol

• Inventaire des textes applicables
• Réglementation locale : SCOT, SRADDET, POS/PLU et carte communale
• Hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
• Impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, loi ÉLAN
• Procédures opérationnelles d'aménagement : ZAC, lotissement, expropriation…
• Procédures de concertation : projets concernés, procédures obligatoires ou facultatives, freins et leviers de la concertation

Analyser le régime juridique encadrant le contrôle de l’usage des sols

Lister les autorisations d'urbanisme

• Certificats d'urbanisme
• Permis de construire
• Permis d'aménager
• Déclaration préalable

Déterminer le régime applicable

• Domaines d'application respectifs des autorisations d'urbanisme et pièces obligatoires requises
• Instruction et délais de validité
• Permis définitif : les différents types de recours et retrait
• Questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
• Cas des secteurs sauvegardés
• Incidences des dernières réformes

Déterminer les conséquences fiscales et les risques contentieux en matière d'urbanisme

Analyser les incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier

• Taxe d'aménagement et versement pour sous-densité
• Autres taxes et participations : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive
• Taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles

Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme

• Contentieux administratif
• Contentieux civil
• Contentieux pénal