Formation Gestionnaire de baux commerciaux - Alur - Parcours 42H 

Déterminer le champ d'application du statut des baux commerciaux

Examiner les éléments caractérisant un bail commercial

• Existence d'un contrat de bail
• Existence d'un local
• Existence d'un fonds
• Condition d'immatriculation
• Locaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection

Relever les particularités des baux commerciaux

• Baux visés par L145-2
• Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut
• Baux préemptés par les communes
• Baux comportant soumission volontaire au statut

Analyser le contenu du bail commercial et son exécution

Identifier les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail

• Précautions s'agissant des signataires
• Précautions s'agissant du local
• Précautions s'agissant de la forme du bail

Analyser les clauses et conditions du bail

• Durée du bail
• Désignation des lieux loués
• Destination des lieux
• Loyer
• Dépôt de garantie
• Charges et conditions
• Charges locatives
• Cession
• Sous location
• Clause résolutoire
• Frais, droits et honoraires de rédaction du bail
• Élection de domicile
• Annexes
• Réforme du droit des contrats

Surmonter les problématiques liées à la fin du bail commercial

Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer

• Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneur
• La fixation du prix indice / valeur locative
• Cas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure

Faire face au refus de renouvellement

• Détermination de l'indemnité d'éviction
• Modalités de refus du renouvellement
• Droit d'option et droit de repentir

Décrypter les enjeux du bail commercial dans le contexte des entreprises en difficulté

Identifier les procédures et acteurs dédiés aux entreprises en difficulté

• Les dispositifs de prévention et les procédures :
  • La conciliation
  • Les procédures collectives
• Les intervenants :
  • Le Juge-Commissaire
  • L'Administrateur judiciaire
  • Le Mandataire Judiciaire
  • Le Mandataire Liquidateur
  • Le Commissaire à l'exécution du plan

Analyser les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture

• Période antérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture
• Période postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants

Examiner les différentes catégories de charges locatives

Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

• Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
• Législations spécifiques (dont Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'application
• Dispositions d'ordre public
• Types de baux et conventions
• Référence aux articles 605 et 606 du Code civil

Analyser les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée

• Obligation de délivrance
• Notion de vétusté et de force majeure
• Clauses relatives aux charges
• Clauses relatives aux réparations

Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée

• Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, contribution foncière des entreprises
• Charges à caractère locatif engagées par le bailleur, etc.
• Charges de gestion
• Assurance

Identifier les charges de l'immeuble multi-occupants

• Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
• Ensemble immobilier en copropriété
• Ensemble immobilier divisé en surface ou en volume -ASL et AFUL, unions de syndicats
• Ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété

Identifier les différents traitements des charges : répartition, provisions, régularisation, sortie et entrée du locataire

Examiner la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants

• Cas de la copropriété
• Pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ?
• Le concept d'utilité
• Répartition contractuelle et principe d'équité
• Comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?

Fixer des provisions pour charges courantes

• Justification nécessaire
• Etablir un budget de charges

Régulariser les charges courantes

• Décompte de régularisation, niveau de détail minimal
• Comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions
• Justification

Récupérer des dépenses de travaux

• Nécessité d'un plan pluriannuel de travaux
• Enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations

Traiter des changements de locataires

• Arrêté des charges du locataire sortant
• Etablissement du compte d'apurement
• Premières charges du nouveau locataire

Déterminer les impositions applicables et les cas d'assujettissement à la TVA

Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option

• Cas
• Modalités
• Déduction

Examiner les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions

• Déduction de la TVA
• Autres impositions

Identifier les particularités des recours contentieux et extra-judiciaires en matière de baux commerciaux

Déterminer les règles de procédure spécifiques du bail commercial

• Point sur l'impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercial
• Compétence matérielle et territoriale
• Règle de prescription
• Procédure spécifique devant le juge des loyers
• Modes de preuves applicables

Mener un procédure extra-judiciaire

• Compétences des commissions départementales de conciliation
• Recours à un arbitre ou à un mandataire commun

Relever les différents litiges pouvant apparaître durant la vie du bail commercial

Identifier le contentieux pouvant apparaitre lors de l'exécution du bail

• Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »
• Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur... : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs
• Contentieux de la déspécialisation
• Contentieux de la restitution des locaux

Déterminer les litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

• Fixation du loyer en renouvellement
• Procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage
• Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
• Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Identifier les actions à mener au cas de défaillance du locataire

Procéder au recouvrement des loyers et charges impayés

• Analyse des clauses loyers et charges
• Mesures conservatoires
• Solutions amiables pour résoudre le litige
• Mise en oeuvre de la clause résolutoire
• Résiliation judiciaire, les règles de procédure
• Contestations de charges et leur contentieux

Mener un procédure face au locataire en procédure collective

• Prérogatives du bailleur
• Délais et formalités
• Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
• Poursuite ou résiliation du bail
• Déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire

Négocier les clauses sensibles du bail commercial

Négocier les conditions financières

• Loyer : fixation initiale, paiement, etc...
• Charges
• Autres : garanties, cautionnement, droit d'entrée, etc...

Négocier les conditions d'exécution du bail commercial

• Autres obligations du preneur : entretien, travaux, etc.
• Clause résolutoire et pénalités

Rédiger les clauses essentielles du bail commercial

Rédiger les clauses liées à la chose louée

• Désignation de la chose louée et description des lieux
• Destination des lieux
• Durée du bail

Rédiger les clauses liées à la vie du bail

• Congé et renouvellement
• Clause d'indexation : choix des indices
• Clauses relatives à la cession du bail
• Droit de préemption du preneur
• Clause relative à la sous-location
• Clauses environnementales
• États des lieux : entrée et sortie
• Litiges