Loi du 7 avril 2026 : ce qui change pour les successions vacantes et l’indivision

Une loi pour débloquer des situations figées 

La loi du 7 avril 2026 vise à simplifier la gestion des successions vacantes et à faciliter la sortie de l’indivision, afin d’éviter que des biens restent sans véritable gestion pendant des années. 

Dans la pratique, certaines successions restent ouvertes très longtemps : les héritiers ne se manifestent pas, ne s’entendent pas, ou ne sont même pas tous identifiés.  
Les biens restent alors en indivision, se dégradent faute d’entretien et les dettes (impôts, charges, travaux) continuent de s’accumuler.  
La loi du 7 avril 2026 apporte plusieurs outils pour mieux gérer ces situations et, lorsque c’est possible, remettre des biens sur le marché ou les intégrer à des projets des collectivités. 

Pourquoi réformer la gestion des successions vacantes ? 

Aujourd’hui encore, une succession peut rester bloquée pendant 20, 30 ou 40 ans lorsque personne ne prend d’initiative pour la régler.  
Les biens demeurent alors en indivision, c’est‑à‑dire qu’ils appartiennent à plusieurs personnes en même temps, sans qu’aucune ne puisse décider seule des actes importants (comme la vente d’un immeuble). 

Les blocages apparaissent notamment lorsque : 

• certains héritiers s’opposent systématiquement aux décisions ; 
• d’autres ne répondent pas aux sollicitations ; 
• certains héritiers ne sont plus localisables ou même inconnus. 

Dans les cas les plus extrêmes, aucun héritier ne se manifeste et la succession devient « vacante » : c’est alors l’État, via la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID), qui administre provisoirement les biens. 

La loi du 7 avril 2026 a pour objectif : 

• de faciliter la gestion des successions vacantes par l’État ; 
• de donner de nouveaux leviers pour débloquer certaines indivisions ; 
• d’aider les collectivités à repérer et traiter les biens laissés sans gestion. 

Les principales nouveautés de la loi du 7 avril 2026 

Une gestion plus souple des successions vacantes 

Lorsque la succession est vacante, la DNID intervient comme curateur et doit gérer les biens du défunt, notamment pour payer les dettes et charges. 

La loi du 7 avril 2026 assouplit les règles de vente de ces biens : 

• le curateur peut vendre des biens meubles ou immeubles pour régler le passif de la succession ; 
• l’ancien ordre imposant de vendre d’abord les meubles avant les immeubles est supprimé, ce qui permet de choisir les biens les plus adaptés à la situation (par exemple, vendre directement un immeuble si c’est la solution la plus efficace). 

Autre évolution importante : la loi permet désormais au curateur de donner mandat à un tiers pour signer l’acte de vente, par exemple à un collaborateur de l’étude notariale chargée de la cession.  
Cette possibilité vise à fluidifier les opérations et à accélérer la réalisation des ventes nécessaires. 

Une publicité numérique pour les successions vacantes 

Les décisions relatives aux successions vacantes (notamment la désignation de la DNID comme curateur) doivent faire l’objet d’une publicité afin d’informer les héritiers potentiels et les tiers. 

Jusqu’ici, cette publicité passait essentiellement par un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne. 

La loi du 7 avril 2026 ajoute la possibilité de recourir à une publicité numérique : 

• les informations relatives aux successions vacantes pourront être mises en ligne sur le site de l’administration compétente (DNID) ; 
• ce support numérique vient en complément des annonces légales, afin de rendre l’information plus accessible et d’augmenter les chances que les héritiers ou les intéressés en prennent connaissance. 

La mise en œuvre concrète de cette publicité en ligne dépend toutefois de la création et de la montée en charge du portail dédié. 

Un encadrement renforcé du partage judiciaire 

La loi du 7 avril 2026 réforme également le partage judiciaire, c’est‑à‑dire l’intervention du juge pour mettre fin à une indivision ou liquider certains droits patrimoniaux lorsque les parties n’y parviennent pas seules. 

Elle introduit notamment une « action en liquidation » : 

• le juge pourra être saisi pour organiser la liquidation et le partage, même en l’absence d’indivision clairement constituée, dès lors que la situation présente une difficulté particulière (par exemple, calcul et paiement d’une indemnité de réduction dans une succession complexe) ; 
• cette action sera régie par les règles du partage judiciaire, avec un rôle renforcé du juge pour trancher les contestations et, si nécessaire, ordonner la vente de certains biens. 

Attention toutefois : l’application concrète de cette réforme suppose un décret d’application, annoncé d’ici la fin de l’année 2026.  
En attendant ce texte, les nouvelles modalités de partage judiciaire ne sont pas encore pleinement opérationnelles. 

Une intervention du juge pour débloquer certaines indivisions 

En principe, la vente d’un bien indivis (notamment un immeuble) nécessite l’accord de tous les indivisaires.  
Par ailleurs, certains actes de gestion peuvent déjà être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815‑3 du Code civil), règle qui n’est pas modifiée par la loi du 7 avril 2026. 

La nouveauté apportée par la loi est la suivante : 

• un indivisaire peut désormais demander au juge l’autorisation de conclure seul un acte de vente portant sur un bien indivis ; 
• le juge ne peut accorder cette autorisation que si deux conditions sont réunies :
  • une situation d’urgence (par exemple, un bien qui se dégrade rapidement ou des dettes importantes à régler) ; 
  • un intérêt commun des indivisaires (la vente doit être globalement favorable à l’ensemble de l’indivision et non à un seul). 

Cette possibilité, désormais inscrite dans le Code civil, permet de débloquer des dossiers où un ou plusieurs indivisaires paralysent la vente sans motif légitime, mais elle reste encadrée et soumise à l’appréciation du juge. 

Un rôle clarifié pour le curateur des successions vacantes 

La loi précise aussi certaines prérogatives du curateur (en pratique, la DNID) dans la gestion des successions vacantes : 

• il peut recourir plus facilement à des mandataires pour accomplir des actes matériels, notamment la signature des actes de vente ; 
• il dispose d’une marge de manœuvre élargie pour choisir les biens à vendre afin de régler les dettes et charges. 

L’objectif est de rendre la gestion des successions vacantes plus rapide et plus efficace, tout en conservant un cadre légal protecteur pour les héritiers qui pourraient se manifester ultérieurement. 

Quels impacts pratiques pour les professionnels et les collectivités ? 

Pour les notaires et les avocats 

Les notaires et les avocats devront intégrer ces nouvelles règles dans le traitement des dossiers de successions et d’indivision : 

• les notaires seront davantage sollicités pour organiser les ventes décidées dans le cadre d’une succession vacante ou autorisées par le juge à la demande d’un indivisaire ; 
• ils devront assurer les formalités de publicité, y compris, à terme, la mise en ligne des informations relatives aux successions vacantes sur le site dédié ; 
• les avocats verront se développer les contentieux liés aux demandes d’autorisation de vendre seul un bien indivis et aux nouvelles actions en liquidation devant le juge du partage, une fois le décret d’application publié. 

Pour les collectivités territoriales 

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) disposent désormais de leviers renforcés pour repérer et traiter les biens sans maître ou issus de successions non réglées : 

• l’administration fiscale peut leur transmettre, sous certaines conditions, des informations fiscales utiles (par exemple, sur le non‑paiement des taxes foncières ou sur l’identité des propriétaires lorsque celle‑ci est incertaine) ; 
• ces données permettent d’identifier plus facilement les biens abandonnés ou dépourvus de gestion active et d’engager les procédures pour les intégrer au domaine communal ou intercommunal. 

Ces outils sont particulièrement utiles dans les territoires où de nombreux immeubles restent vacants ou dégradés, et où les collectivités cherchent à mener des opérations de revitalisation ou de lutte contre l’habitat indigne. 

En résumé 

La loi du 7 avril 2026 sur les successions vacantes et l’indivision cherche à éviter les situations de blocage qui paraissent inextricables. 

Elle : 

• facilite la gestion et la vente des biens dans les successions vacantes ; 
• ouvre la voie à une meilleure publicité des successions vacantes, notamment en ligne ; 
• permet au juge d’autoriser, dans des cas bien encadrés, un indivisaire à vendre seul un bien indivis en cas d’urgence et dans l’intérêt commun ; 
• prépare une réforme du partage judiciaire, qui sera pleinement applicable après la publication du décret attendu d’ici la fin de l’année 2026. 

Pour les professionnels du droit (notaires, avocats) comme pour les collectivités territoriales, il est indispensable de se familiariser avec ces nouvelles procédures afin de mieux gérer les dossiers complexes de successions vacantes, d’indivisions bloquées et de biens sans maître.