La structuration d'une opération d'investissement immobilier offre à l'acquéreur le choix entre acquérir les actions de l'entreprise propriétaire de l'immeuble (share deal) et acquérir directement cet immeuble (asset deal). Ce choix emporte des conséquences juridiques et fiscales tant lors de la réalisation de l'opération qu'au cours de l'investissement et au moment de la cession. Cette formation vous permettra d'être à même de prendre en compte les aspects fiscaux de l'alternative entre acquisition de l'immeuble et achat de parts de sociétés immobilières pour conseiller au mieux votre client dans le cadre d'une acquisition immobilière.
Objectifs pédagogiques
- Examiner les différents régimes fiscaux applicables en cas de détention directe d'un immeuble ou via une société
- Comparer les conséquences fiscales entre asset deal (cession de l'immeuble) et share deal (cession des titres de la société propriétaire de l'immeuble)
- Identifier les intérêts de chaque partie à l'opération (acquéreur, vendeur) pour en tirer des conséquences sur le prix de la transaction
Programme de la formation
Examiner les régimes fiscaux applicables aux revenus et plus-values de cession des sociétés immobilières
- Les différentes formes juridiques : sociétés de capitaux (SA, SAS, SARL) ou sociétés de personnes (SCI, SNC, SCCV)
- La qualification et les règles d'imposition propres à chacune de ces formes juridiques en matière d'imposition des revenus et de taxation des plus-values de cession
- Les modalités de remontée de cash aux associés ou actionnaires
- Les spécificités des cessions de parts de sociétés de personnes : les conséquences de la jurisprudence Quemener
- L'intégration de l'immeuble dans le bilan de la société acquéreuse : réalisation d'une TUP de la société cible après son rachat
Appliquer les droits d'enregistrement à l'acquisition de l'immeuble ou des titres
- La notion de société à prépondérance immobilière (SPI) au regard des droits d'enregistrement
- Les droits d'enregistrement dus en cas d'acquisition d'un immeuble ou de parts d'une SPI
Identifier les différences de traitement fiscal entre asset deal et share deal
- Les conséquences fiscales de la cession de l'immeuble pour le vendeur personne physique, SCI ou société IS (asset deal)
- Les conséquences fiscales pour le vendeur d'une cession de parts de la société qui porte l'immeuble (share deal)
- Les intérêts antagonistes entre acheteur et vendeur : l'alternative asset deal/share deal
- Les contraintes pour l'acquéreur dans le cadre d'un share deal
Examiner les aspects TVA de la cession d'un actif immobilier
- Le rappel des obligations de régularisation de la TVA pour le vendeur
- La cession dans le cadre d'une transmission universelle du patrimoine (article 257 bis CGI)
- Les contraintes de l'acquéreur dans le cadre d'un share deal
Sécuriser un share deal par la réalisation d'un audit fiscal d'acquisition
- L'identification des potentiels risques fiscaux en matière d'impôt sur les sociétés, de TVA et d'impôt locaux
- Le chiffrage des risques fiscaux pour quantifier la garantie de passif et en négocier le plafond
- Les conséquences de l'audit sur la négociation du prix
Sessions disponibles en INTER
Choix du lieu de session
À qui s’adresse cette formation ?
Asset managers en entreprise ou en banque – Négociateurs immobiliers - Avocats - Experts-comptables
Pré-requis
Evoluer ou être amené à évoluer dans un univers d’investissement immobilier
Moyens pédagogiques
- Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences
- Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation
- Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones
- Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert
- Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Satisfaction et Evaluation
- L'évaluation des compétences sera réalisée tout au long de la formation par le participant lui-même (auto-évaluation) et/ou le formateur selon les modalités de la formation.
- Evaluation de l'action de formation en ligne sur votre espace participant :
- A chaud, dès la fin de la formation, pour mesurer votre satisfaction et votre perception de l'évolution de vos compétences par rapport aux objectifs de la formation. Avec votre accord, votre note globale et vos verbatims seront publiés sur notre site au travers d'Avis Vérifiés, solution Certifiée NF Service
- A froid, 60 jours après la formation pour valider le transfert de vos acquis en situation de travail
- Suivi des présences et remise d'une attestation individuelle de formation ou d'un certificat de réalisation
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Quels sont les retraitements à intégrer pour le calcul du résultat fiscal ?
Voici les principaux retraitements à réintégrer :
- Amortissements non déductibles
- Provisions non déductibles
- Charges à répartir
Financement de la formation
Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.
Vos avis sur la formation
