Le marché locatif a notamment été bouleversé par la crise sanitaire. S'il retrouve peu à peu sa fluidité, on assiste à un développement de la vacance commerciale. Dans ce contexte, de nombreuses questions se posent. Comment fixer la valeur locative des locaux à usage commercial ? Comme calculer l'indemnité d'éviction ? Quelles sont les méthodes de calcul du loyer renouvellé ? Autant de points qui seront abordés durant cette formation afin de vous aider à mettre en œuvre une stratégie patrimoniale.
Objectifs pédagogiques
- Evaluer la juste évolution du loyer en cas de renouvellement du bail
- Fixer l’indemnité d’éviction en cas de disparition ou transfert du fonds lié à un refus de renouvellement du bail
- Calculer l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction
Programme de la formation
Evaluer la juste évolution du loyer en cas de renouvellement du bail
Fixer la valeur locative des locaux à usage commercial
- À l’entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locative
- Au cours du bail :cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l'article L.145-39 du Code de commerce
- Au renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnement
- Fixation de la valeur locative : loi Pinel, choix de l’indice et limitation du déplafonnement
Calculer la valeur locative des bureaux
- Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.
- Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes
- Changement d’usage des locaux : affectation commerciale
Evaluer la valeur locative des locaux monovalents
- Référence aux usages de la profession
- Cas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.
Fixer l'indeminité d'évition en cas de disparition ou transfert du fonds lié à un refus de renouvellement du bail
Calculer l’indemnité d’éviction
- Situations de refus de renouvellement du bail
- Appréciation du préjudice : date et critères d’évaluation (disparition ou transfert de fonds)
- Cas de l’éviction en cours de bail
- Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle
- Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle
- Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.
Examiner les cas spécifiques
- Imposition de la plus-value
- Fonds déficitaires
- Fonds en location-gérance
- Prescription de l’action en fixation
Calculer l'indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction
Calculer l’indemnité d’occupation
- Situations ouvrant droit à indemnité d’occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d’option, etc.
- Calcul de l’indemnité statutaire :valeur locative et abattement de précarité, question du paiement des charges et taxes, révision de l’indemnité d’occupation
Procéder à la fixation de l'indemnité d'occupation
- Fixation contractuelle de l’indemnité en cas de résiliation
- Fixation judiciaire de l’indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur
- Prescription des actions en fixation et en paiement de l’indemnité
Sessions disponibles en INTER
Choix du lieu de session
À qui s’adresse cette formation ?
Avocats - Responsables de programmes immobiliers - Gestionnaires de copropriété - Property managers en immobilier commercial - Juristes immobilier - Asset managers - Notaires
Pré-requis
Avoir des connaissances en matière de baux commerciaux ou avoir suivi la formation :
Moyens pédagogiques
- Dispositif de formation structuré autour du transfert des compétences
- Acquisition des compétences opérationnelles par la pratique et l'expérimentation
- Apprentissage collaboratif lors des moments synchrones
- Parcours d'apprentissage en plusieurs temps pour permettre engagement, apprentissage et transfert
- Formation favorisant l'engagement du participant pour un meilleur ancrage des enseignements
Satisfaction et Evaluation
- L'évaluation des compétences sera réalisée tout au long de la formation par le participant lui-même (auto-évaluation) et/ou le formateur selon les modalités de la formation.
- Evaluation de l'action de formation en ligne sur votre espace participant :
- A chaud, dès la fin de la formation, pour mesurer votre satisfaction et votre perception de l'évolution de vos compétences par rapport aux objectifs de la formation. Avec votre accord, votre note globale et vos verbatims seront publiés sur notre site au travers d'Avis Vérifiés, solution Certifiée NF Service
- A froid, 60 jours après la formation pour valider le transfert de vos acquis en situation de travail
- Suivi des présences et remise d'une attestation individuelle de formation ou d'un certificat de réalisation
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Quels sont les retraitements à intégrer pour le calcul du résultat fiscal ?
Voici les principaux retraitements à réintégrer :
- Amortissements non déductibles
- Provisions non déductibles
- Charges à répartir
Financement de la formation
Vous êtes salarié(e) d’entreprise ? Vous pouvez vous faire financer votre formation par le plan de développement des compétences de votre entreprise (ex- plan de formation) :
Le plan de développement des compétences, c’est l’ensemble des actions de formation établi à l’initiative de l’employeur dans le cadre de la politique de ressources humaines de l’entreprise. Il est annuel et s’élabore généralement en fin d’année. D’après la loi du 5 septembre 2018 « pour la liberté de choisir son avenir professionnel », l’action de formation est désormais définie comme « un parcours pédagogique permettant d'atteindre un objectif professionnel ». De nouvelles actions de formation font ainsi partie de cette définition comme : le tutorat, l’AFEST, le MOOC, le mentoring…
Tous les salariés de l’entreprise peuvent être concernés par le plan de développement des compétences, quelle que soit la nature, la durée de leur contrat ou leur ancienneté.
L’OPCO gère, généralement, les dépenses liées aux coûts pédagogiques, rémunérations et allocations formation, transport, repas et hébergement.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service RH/ formation pour plus d’informations sur les prises en charge possibles.
Si vous ne connaissez pas votre OPCO, vous pouvez vous rendre sur le site du ministère du travail en suivant ce lien.
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