Plus-values et TVA : le double durcissement fiscal de la location meublée en 2025

Plusieurs textes fiscaux récents introduisent des modifications substantielles au régime fiscal applicable aux locations meublées, s'inscrivant dans une volonté manifeste du législateur de durcir les règles d'imposition des loueurs en meublé. Cette tendance se matérialise principalement à travers trois réformes significatives :

• une modification du régime des plus-values applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ;
• une refonte des règles de TVA applicables aux prestations parahôtelières ;
• l'uniformisation et l'abaissement des seuils de la franchise en base de TVA.

Comment la réintégration des amortissements modifie-t-elle le calcul des plus-values ?

La loi de finances pour 2025 aménage le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en réintégrant les amortissements déduits dans l'assiette de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de leur bien. En effet, jusqu'à présent, les LMNP relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas à tenir compte, dans le calcul de leurs plus-values, des amortissements déduits pendant la période de location.

La plus-value de cession des biens ayant été loués par les LMNP se détermine désormais selon la formule suivante : prix de cession - (prix d'acquisition - amortissements déduits).

Attention toutefois, certaines exceptions sont prévues :

• les amortissements constitutifs de certaines dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ne doivent pas être réintégrés (CGI, art. 150 VB, II-4°) ;
• les biens situés dans certaines structures à vocation sociale ou médicale sont exclus. Il s’agit par exemple des résidences destinées à l'accueil des étudiants, des personnes en formation ou âgées de plus de 65 ans, ou des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Cette mesure s'applique aux plus-values des cessions intervenant à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances (soit le 15 février 2025), et ce même si l'investissement a été réalisé antérieurement à cette date.

Comment apprécier le critère de la durée de location au regard du régime TVA ?

Depuis le 1er janvier 2024, les prestations d'hébergement et de location meublée sont taxées selon deux catégories distinctes :

• les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou parahôtelier offertes pour une durée n'excédant pas 30 nuitées ;
• les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres.

Attention, cette condition est remplie dès lors que le prestataire d'hébergement propose une offre d'hébergement pour une durée pouvant être inférieure à 30 nuitées, même si le client réserve pour une durée plus longue ou renouvelle son séjour au-delà de cette période.

À l'inverse, les locations de logements meublés à usage résidentiel concernent les locations ayant un usage résidentiel caractérisé par une occupation présentant un certain degré de permanence, avec une durée excédant nécessairement un mois.

Dans quelle mesure la définition des prestations parahôtelières remodèle-t-elle le paysage de la TVA ?

Quelle que soit la durée de location, la taxation à la TVA des prestations d'hébergement et de location meublée s'applique uniquement si sont fournis, au moins trois services parmi les quatre suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

L’administration fiscale a récemment précisé ces notions dans une mise à jour BOFiP. On retiendra notamment que :

• nettoyage du logement : le nettoyage est caractérisé s'il est effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant le séjour. Un nettoyage hebdomadaire est considéré comme suffisant, et pour les séjours inférieurs à une semaine, le nettoyage effectué avant le début du séjour est considéré comme satisfaisant.
• fourniture de linge de maison : cette condition est caractérisée dès lors qu'elle est effectuée au début du séjour et que son renouvellement régulier est proposé. Une proposition de renouvellement hebdomadaire est considérée comme suffisante.
• réception de la clientèle : la réception est caractérisée même lorsqu'elle n'est pas effectuée de manière personnalisée. Elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué ou par l'intermédiaire d'un système de communication électronique.

En quoi la réforme de la franchise en base de TVA impacte-t-elle les loueurs en meublé ?

La loi de finances pour 2025 modifie par ailleurs les règles applicables à la franchise en base de TVA en supprimant les franchises spécifiques à certaines professions et en abaissant à 25 000€, quelle que soit l'activité exercée, le plafond de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de la franchise. Cette mesure, initialement prévue pour le 1er mars 2025, a fait l'objet d'un report et entrera en vigueur le 1er juin 2025.

En pratique, un assujetti qui perd le bénéfice de la franchise relève de plein droit du régime simplifié de déclaration. Il devra donc verser deux acomptes en juillet et en décembre. S'il ne dispose pas déjà d'un numéro d'identification à la TVA, l'assujetti qui perd le bénéfice de la franchise doit faire une demande pour qu'on lui en attribue un.

En contrepartie de l'imposition de ses opérations à la TVA, l'assujetti peut exercer le droit à déduction de la TVA comprise dans les dépenses réalisées à compter de la date à laquelle il est devenu redevable. À cette date, il a également le droit de procéder, pour certains biens en cours d'utilisation, à une régularisation globale (« crédit de départ »).

Quelles stratégies d'optimisation et recommandations pratiques face à ces évolutions ?

Ces dernières évolutions fiscales marquent des changements significatifs dans le régime applicable aux loueurs en meublés. La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP réduit l'attrait fiscal de ce statut, tandis que l'abaissement des seuils de franchise en base de TVA élargit considérablement le champ des assujettis.

Ces mesures s'inscrivent dans une tendance de fond visant à durcir la fiscalité applicable au secteur de la location meublée. Plus que jamais, les professionnels de la fiscalité ont un rôle essentiel à jouer dans le chiffrage et l’analyse des options à disposition du contribuable.