Baux emphytéotiques et à construction : des faux jumeaux

Véritables outils d’urbanisme, les baux emphytéotiques et à construction offrent aux collectivités la possibilité de valoriser leur foncier. Baux de longue durée, droits immobiliers réels conférés, libre-cession du droit réel… ils présentent des similitudes indéniables. Alors comment les appréhender et les différencier ?

Un socle commun

Les baux emphytéotiques et à construction permettent à un bailleur de conférer à un preneur un droit réel immobilier de jouissance sur le bien loué, tout en restant propriétaire du terrain. D’une durée comprise entre 18 et 99 ans, ces baux de longue durée ne peuvent se proroger par tacite reconduction (Code rural et de la pêche maritime, article L. 451-1 ; Code de la construction et de l'habitation, article L. 251-1). Ils offrent la possibilité d’une libre cession du droit réel, notamment par la liberté de sous-louer le bien (Cass. 3e. 7 avril 2004: Jurisdata n° 2004-023249). Ils sont susceptibles d’être hypothéqués et autorisent le recours au financement par crédit-bail. Enfin, sauf disposition contraire, le bailleur bénéficie du bâti édifié sur le terrain et profite ainsi des améliorations apportées.

Liberté versus obligation de construire

Dans le cadre d’un bail à construction, le preneur « s’engage à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail » (Code de la construction et de l’habitation, article L. 251-1). Contrairement au bail emphytéotique où le preneur est libre de choisir s’il souhaite construire : sa seule obligation sera de ne pas diminuer la valeur du terrain par ses actions (Cass. 3e. civ., 11 juin 1986: « Defrénois » 1987, 1, n° 3, 4016).

Liberté versus contrôle de la destination

Un bail à construction peut intégrer une clause pour contraindre l’usage auquel l’immeuble à édifier est destiné, tandis que l’emphytéote peut librement changer la destination des locaux (Cass. 3e. civ., 13 mai 1998: « JCP G » 1998, n° 2464).

Loyers modiques versus loyers substantiels

Contrairement au bail emphytéotique dont le loyer peut rester modique, le bail à construction doit comporter des loyers substantiels (CA Paris, 19 décembre 1989). Le prix du bail à construction peut éventuellement consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur d'immeubles ou de fractions.