La loi de simplification de l'urbanisme et du logement : quels impacts ?

La Loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1) a été promulguée le 26 novembre 2025 et publiée au Journal officiel le lendemain. Portée par le député Harold Huwart, cette loi a pour intention de déverrouiller la construction de logements et de fluidifier les procédures administratives souvent jugées trop lourdes. Dans un contexte de crise du logement, marqué notamment par une chute des constructions neuves, une baisse des transactions et des difficultés pour le logement social, ce texte entend améliorer la situation. Voici ce qu’il propose.

Une loi qui arrive à point nommé ?

Pour améliorer la situation du logement en France, une première proposition de loi a été déposée en avril 2025. Elle ne comprenait que 10 articles contre plus de 30 aujourd'hui après son adoption. Cette dernière a subi quelques coups de rabot de la part du Conseil constitutionnel qui dénonçait des “cavaliers législatifs” (des mesures qui n’ont rien à voir avec la loi en question). Elle a également été étoffée par différents amendements afin de couvrir un maximum de sujets.

Le texte conserve toutefois l'essentiel de sa structure et de ses objectifs d’origine. Il permettra d’offrir des outils concrets aux élus et aux acteurs du logement afin de faciliter la mise en œuvre de leurs projets d'urbanisme et de logement.

Que propose la loi de simplification de l'urbanisme ?

La loi de simplification de l’urbanisme propose notamment de simplifier les procédures et les documents pour faciliter les projets de construction. Voici ce qu’elle apporte :

• Réduction des procédures : le nombre de procédures d'évolution des documents d’urbanisme passe de 4 à 2. La modification simplifiée devient la norme, tandis que la révision ne concernera plus que les évolutions structurantes (documents d’orientation).
• Délais de recours réduits : le délai pour introduire un recours gracieux est réduit à 1 mois au lieu de 2.
• Fusion en un document unique : la loi permet désormais la fusion du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) et du PLU intercommunal (PLU(i)) en un document unique lorsque leurs périmètres se rejoignent.
• Fin de l'évaluation environnementale automatique : certaines modifications mineures du PLU (rectification d'erreur matérielle ou réduction de zones urbanisables) sont désormais dispensées d'évaluation environnementale.
• Permis d’aménager "multisites" : cet outil est généralisé et permet de demander un permis portant sur un lotissement ou un projet sur des parcelles non contiguës, à condition que l'ensemble constitue un projet unique et cohérent.
• Opération de Transformation Urbaine (OTU) : création d'un nouvel outil d'aménagement pour favoriser l'optimisation de l'espace dans les zones pavillonnaires et commerciales.

Faciliter la construction de logements grâce à des dérogations

La loi met également en place une batterie de mesures visant directement à booster la construction de logements, en permettant notamment de déroger à certaines règles locales.

• Pouvoir du maire élargi : la loi étend à toutes les communes (et non plus seulement aux zones tendues) la possibilité pour les maires d’accorder des dérogations au cas par cas aux règles du PLU afin d’autoriser la construction de logements.
• Surélévation et transformation : les autorisations d’urbanisme pour la surélévation ou la transformation limitée d’un bâtiment existant ne pourra plus être refusée au seul motif que le bâtiment ne respecte plus les règles d'urbanisme en vigueur.
• Zones NAF : les règles de changement de destination sont assouplies dans les zones naturelles, agricoles ou forestières (NAF) pour les bâtiments ayant perdu leur usage agricole depuis au moins 20 ans.
• ZAE et grands chantiers : des dérogations sont octroyées pour faciliter la construction de logements dans les Zones d'Activités Économiques (ZAE). Les catégories de grands chantiers pouvant bénéficier de dérogations aux règles d'urbanisme sont également étendues pour une durée portée à 20 ans.

Un meilleur accès au logement pour les actifs en mobilité

Pour répondre aux besoins des territoires en tension, et faciliter l'accès au logement des actifs qui participent à la réindustrialisation et au développement économique du pays, la loi propose plusieurs mesures.

• Résidence à vocation d’emploi : création d'un cadre juridique spécifique pour les résidences destinées à accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis ou des stagiaires (bail mobilité d'une semaine à 18 mois, loyers encadrés).
• Résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) : le cadre de ces résidences est adapté pour dix ans pour permettre d’y loger les travailleurs des chantiers avoisinants (nucléaire, réindustrialisation).

Assouplissement de la "Loi APER"

La loi du 10 mars 2023 dite “loi APER” (2) rendait obligatoire l’installation de panneaux solaires sur les parkings extérieurs de plus de 1 500 mètres carrés et sur au moins 50 % de leur surface. L’obligation devait respecter un calendrier qui s’étendait du 1er juillet 2026 au 1er juillet 2028. La loi de simplification de l’urbanisme et du logement vient assouplir ces mesures.

Il n’est en effet plus obligatoire d’installer des ombrières sur au moins 50 % de la surface des parkings extérieurs de plus de 1 500m2. Les propriétaires de ces parkings pourront faire un mix sur la surface à couvrir (toujours 50 %) avec de la végétalisation (avec des arbres apportant de l’ombre) et des ombrières photovoltaïques (sur au moins 35 % de la surface). Le calendrier d’application de cette mesure est également décalé jusqu'à 2030 au plus tard selon les cas.

(1)https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000052857880

(2)https://www.legifrance.gouv.fr/dossierlegislatif/JORFDOLE000046329719/