Baux commerciaux au premier trimestre 2023 : que faut-il savoir ?

Le bail commercial constitue le contrat d’un bailleur qui loue un local auprès d’un preneur pour y exercer son activité commerciale. Pour jouir pleinement de ce bien, le bailleur doit payer un loyer au preneur, qu’il soit un commerçant, un artisan ou un industriel. Le droit des affaires implique que les parties fixent librement le prix du loyer lors de la conclusion du bail commercial. Le montant du loyer est toutefois susceptible de connaître des révisions au cours du bail.

Plafonnement et déplafonnement du loyer d’un bail commercial : que faut-il savoir ?

La révision du loyer d’un local commercial est soumise à un dispositif de plafonnement qui limite la hausse dudit loyer. Il est toutefois possible d’éviter ce mécanisme en optant pour un déplafonnement du loyer d’un bail commercial, qui privilégie davantage la valeur locative du bien loué.

Qu’est-ce que le plafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Instauré par le décret n° 72-561 du 3 juillet 1972, le plafonnement du loyer d’un bail commercial instaure une protection supplémentaire aux locataires pour leur éviter la hausse du loyer de leur bail commercial. En effet, ce système de plafonnement permet de limiter les variations du loyer d’un bail renouvelé au seul indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice est calculé et publié par l’INSEE tous les trimestres.

À certains égards, le plafonnement des loyers intervient donc comme une exception au principe de l’article L145-33 du Code du commerce, qui implique une adéquation entre le montant des loyers des baux commerciaux et la valeur locative du bien concerné.

Quand faut-il utiliser le déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est une exception au principe de plafonnement dudit loyer. Le recours à ce mécanisme très réglementé peut être justifié par quatre principaux motifs :

• la durée du bail commercial excède douze années ;
• la valeur locative du local commercial loué a augmenté ;
• le bien immobilier loué échappe au droit de plafonnement des loyers ;
• les parties ont prévu une exclusion conventionnelle.

Un déplafonnement du loyer peut être prévu pour un bail renouvelé. Dans ce cas de figure, le loyer du bail renouvelé peut être fixé selon la valeur locative du bien, et non pas de la règle de plafonnement.

Le loyer du bail renouvelé est également déplafonné et fixé à la valeur locative lorsque le bail a été conclu ou renouvelé pour plus de neuf ans.

Des déplafonnements de loyers peuvent avoir lieu si le bien loué fait l’objet de modifications notables concernant l’obligation des deux parties, les facteurs de commercialité, les caractéristiques du bien ou encore si des améliorations importantes ont été apportées au bien loué.

Comment fixer ou réviser le loyer d’un bail commercial ?

Le montant initial du loyer d’un bail commercial ne fait pas l’objet d’une réglementation précise. Le propriétaire (ou bailleur) peut changer le montant du loyer de son bien, sans être tenu par un loyer de référence ou par le montant du loyer du locataire précédent. Ainsi, c’est aux deux parties de convenir du montant du loyer lors de la définition du contrat. En revanche, le montant du loyer se trouve réglementé en cas de révision ou de renouvellement du bail commercial, quelle que soit la modalité de paiement du loyer (paiement trimestriel, mensuel, en début ou fin de mois, etc).

La révision du loyer d’un bail commercial peut avoir lieu tous les trois ans :

• soit à la demande du propriétaire du bien loué ;
• soit de manière automatique, via une clause d’échelle mobile.

Généralement, le loyer du local est plus élevé pour les locaux prévus pour tout type de commerce plutôt que pour celui d’un bail commercial prévu pour une seule activité.

À titre indicatif, le contrat d’un bail commercial peut prévoir le versement de sommes complémentaires par le locataire. Un dépôt de garantie et un droit d’entrée (ou pas-de-porte) peuvent être prévus par le bail commercial.

Plafonnement du loyer des baux commerciaux : quels changements au premier trimestre 2023 ?

Le 18 août 2022, la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ce plafonnement ne concerne que la révision des loyers applicables aux TPE et PME. Il se limite à une augmentation de 3,5 % sur l’espace d’une année et concerne le 2ᵉ trimestre 2022, le 3ᵉ trimestre 2022, le 4ᵉ trimestre 2022 et le 1ᵉʳ trimestre 2023.

Le plafonnement de la variation de l’ILC a pour fonction de protéger les petites et moyennes entreprises de l’impact de l’inflation concernant leurs baux commerciaux. Plus précisément, les entreprises concernées par le plafonnement de la variation de l’ILC sont celles qui comptent moins de 250 salariés ou qui ont :

• Un chiffre d’affaires de 50 millions d’euros maximum ;
• Un bilan annuel total de 43 millions d’euros maximum.

Les PME qui ne sont pas titulaires d’un bail commercial dont la révision du loyer est encadrée par l’indice trimestriel des loyers commerciaux ne sont pas concernées par le dispositif de plafonnement de la variation annuelle de l’ILC.