Publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, la loi 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique allège certaines obligations et procédures en droit des affaires auxquelles les entreprises sont soumises, dont certaines sont déjà entrées en application ou entrent en vigueur en 2026.
Marchés publics : des procédures assouplies pour favoriser l’innovation
Marchés publics innovants : passation sans publicité ni mise en concurrence
Depuis le 1er juillet 2026, l’acheteur peut passer des marchés publics portant sur des travaux, fournitures ou services innovants sans publicité ni mise en concurrence préalables dès lors que la valeur estimée du besoin est inférieure au seuil européen applicable aux marchés de fournitures et de services passés par les autorités publiques centrales (soit 140 000 € HT pour 2026/2027). Cette mesure s’applique également aux lots dont le montant est inférieur à ce seuil (140 000 € HT) pour les marchés de travaux et à 80 000 € HT pour les marchés de services et de fournitures, à condition que le montant cumulé de ces lots n’excède pas 20 % de la valeur totale estimée de tous les lots (Loi art. 16).
Réservation de lots aux jeunes entreprises innovantes (JEI)
Depuis le 28 mai 2026, dans le cadre de marchés publics innovants portant sur des lots (travaux, fournitures ou services) dont le montant est inférieur au seuil européen précité (140 000 € HT), l’acheteur peut réserver des lots représentant 15 % du montant total de ces marchés à de jeunes entreprises innovantes (JEI) (Loi art. 14 et 15 ; CCP art. L 2113-17). Cette mesure s’applique également, depuis le 27 mai 2026, aux marchés publics de défense ou de sécurité allotis (CCP art. L 2313-5-1).
Variantes dans les appels d’offres : une autorisation de principe
Depuis le 28 mai 2026, la présentation des variantes (offre proposée par un candidat qui s’écarte de la solution prévue dans les documents de la consultation tout en répondant au besoin de l’acheteur) est autorisée, sauf mention contraire dans l’avis du marché ou dans l’invitation à confirmer l’intérêt (procédure formalisée) ou dans les documents de consultation (procédure adaptée) (Loi art. 17 ; CCP art. L 2151-2).
Sous-traitance dans les marchés de travaux : évolution des règles applicables
Depuis le 28 mai 2026, l’application des règles de sous-traitance aux marchés de travaux ne s’applique que lorsque l’acheteur a conservé la maîtrise d’ouvrage. Le paiement direct est donc exclu lorsque la personne publique a transféré la maîtrise d’ouvrage à une personne privée (Loi art. 19 ; CCP art. L 2193-1).
Baux commerciaux : de nouveaux droits pour les locataires
Droit de préférence du locataire : définition des locaux concernés
Le droit de préférence du locataire en fonction du local clarifié. Jusqu’à présent, ni le local à usage commercial ni le local à usage artisanal ne faisaient l’objet d’une définition au sein du Code de commerce, rendant incertain le champ d’application du droit de préférence dont bénéficie le locataire pour acquérir le local commercial ou artisanal en cas de vente par son propriétaire.
En donnant une définition légale de ces locaux (C. com. art. L 145-46-1, al. 6), la loi de simplification délimite ceux éligibles au droit de préférence (Loi art. 61). Le local commercial s’entend ainsi de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités ou à ces prestations, à l’exclusion des bureaux et entrepôts. Quant au local à usage artisanal, il est défini comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services (liste fixée par décret en Conseil d’État), y compris les réserves attenantes affectées à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.
Les locaux à usage de bureaux et les entrepôts sont donc expressément exclus du champ d’application du droit de préférence.
Cette mesure s’applique depuis le 26 mai 2026.
Mensualisation du loyer commercial : un nouveau droit pour le locataire
Le locataire dont le bail porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère artisanal ou commercial bénéficie désormais d’un droit à la mensualisation de son loyer. Il peut donc exiger de son bailleur le paiement mensuel de son loyer, sous réserve qu’il n’ait pas d’arriérés de paiement (loyers et charges) et que ces sommes n’aient fait l’objet d’aucune contestation préalable (Loi art. 62 ; C. com. art. L 145-32-1).
Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026.
La demande du locataire pour payer mensuellement son loyer prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec à l’exercice de ce droit est réputé non écrit.
Clause d’indexation du loyer : introduction de la « clause tunnel »
Depuis le 28 mai 2026, lorsque le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), le bailleur peut insérer dans le bail commercial une clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer (clause d’indexation dite « clause tunnel ») (Loi art. 62 ; C. com. art. L 145-38-1).
Dépôt de garantie : un plafonnement des garanties exigées
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le montant du dépôt de garantie ne peut désormais excéder 3 mois de loyer lorsque le locataire peut bénéficier du droit à la mensualisation (voir supra). Il en est de même pour les autres garanties exigées par le bailleur lors de la conclusion du bail (garantie autonome à première demande, cautionnement, nantissement, etc.). Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire (Loi art. 62 ; C. com. art. L 145-40, al. 2).
Mutation du local : nouvelles règles de restitution du dépôt de garantie
À compter du 26 août 2026, en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux (vente, transmission, etc.) du local loué, c’est le nouveau bailleur qui doit restituer au locataire les sommes payées au titre du dépôt de garantie. L’obligation de restituer ces sommes lui est en effet transférée.
La mutation entraîne, par ailleurs, de plein droit la caducité des autres garanties (garantie autonome, nantissement, etc.) consenties au bailleur initial.
Le cédant du local doit restituer au locataire les documents afférents à ces garanties et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois (Loi art. 62 ; C. com. art. L 145-40, al. 3).
Fin du bail commercial : délais de restitution du dépôt de garantie et des autres garanties
Le dépôt de garantie doit désormais être restitué au locataire dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder 3 mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par LRAR, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Pour les autres garanties de toute nature (garantie à première demande, etc.), le délai maximal de restitution est de 6 mois. Le bailleur doit effectuer les mainlevées nécessaires et restituer les documents relatifs à ces garanties au locataire dans ce délai (Loi art. 62 ; C. com. art. L 145-40, al. 4).
Cette mesure s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés du local intervient à l’expiration d’un délai de 3 mois après cette date, soit le 26 août 2026.
Clause résolutoire : de nouvelles conditions pour obtenir un délai de paiement
En cas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers insérée dans le bail, l’octroi d’un délai de paiement et la suspension des effets de la clause par le juge sont désormais conditionnés à la capacité du locataire à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (Loi art. 63).
Cette mesure s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites depuis le 28 mai 2026.
Suppression de formalités administratives pour les opérations commerciales
Vente en liquidation : suppression des formalités préalables
L’article L 310-1 qui régissait cette vente est abrogé (il n’y a donc plus lieu d’effectuer une déclaration préalable en mairie et de dresser un inventaire des marchandises à liquider).
Vente au déballage : fin de la déclaration préalable
La déclaration préalable en mairie et l’envoi de sa copie à l’administration sont supprimés.
Parcs d’exposition : suppression de l’enregistrement obligatoire
L’obligation d’enregistrement des parcs disparaît, de même que la déclaration préalable du programme des manifestations commerciales qu’il accueille.
Salons professionnels : allègement des obligations déclaratives
La déclaration préalable en préfecture est supprimée.
Par conséquent, les sanctions afférentes à ces obligations sont également supprimées, de même que l’interdiction de publicité d’une liquidation, d’une vente au déballage et de salons professionnels non déclarés.
Enfin, la possibilité de déroger à l’usage du français pour certains documents commerciaux lors de foires ou salons transfrontaliers après autorisation du préfet est abrogée.
La loi de simplification de la vie économique instaure une réforme des baux commerciaux en faveur du locataire concernant la mensualisation du loyer, le dépôt de garantie, les délais de paiement accordés au locataire en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire et la clause d’indexation du loyer. Elle renforce la sécurité juridique en matière de droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué.
Mes Alertes & Conseils Gestion Finance - Editions Lefebvre Dalloz
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