Point sur l'encadrement des loyers des baux d'habitation

L’encadrement des loyers est une mesure prévue par la loi Elan. Elle vise à limiter les hausses excessives des loyers des baux d'habitation dans certaines zones dites “tendues”. Le dispositif ne s’applique pas à tous les logements ni à toutes les situations, ni même à toutes les communes de la même façon. Voici donc ce qu’il faut retenir pour bien comprendre ce dispositif immobilier. 

Encadrement des loyers des baux d'habitation : les règles générales

La mesure ne s’applique ni aux logements sociaux (HLM), ni aux logements conventionnés par l’Anah, ni à ceux soumis à la loi de 1948. Elle ne concerne pas non plus les meublés de tourisme et les sous-locations. L’encadrement des loyers concerne uniquement les locations de logements nus ou meublés dans des zones spécifiques définies par décret. 

Les règles sont communes à de nombreuses villes de France (sauf celles citées plus bas). Dans la majorité des villes donc, l’encadrement des loyers entre en jeu dans les cas de figures suivants :

• Lors de la 1ère mise en location du bien
• Lors du renouvellement du bail : si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut le rehausser en respectant des règles précises et en s’appuyant sur des loyers comparables. Aucun renouvellement n’est possible pour un bail mobilité. 

L’encadrement des loyers des baux d’habitation concerne également les nouvelles mises en location après une période de vacance locative. Pour ce cas de figure, des règles différentes s'appliquent si le logement a été inoccupé pendant moins de 18 mois ou pendant une période égale ou supérieure à 18 mois. 

Les nouvelles mises en location après moins de 18 mois d'inoccupation 

Des hausses de loyers sont possibles sous conditions et selon la date de signature du bail.

Baux d’habitation signés à partir du 1er juillet 2024 

Une hausse correspondant à la variation annuelle de l'IRL peut être appliquée si aucune révision au cours des 12 derniers mois a eu lieu. Si le propriétaire a réalisé des travaux , avant ou après le départ de l'ancien locataire, d’un montant au moins égal à 50 % du loyer annuel hors charge, il peut appliquer une hausse de +15 %. Si les travaux correspondent à au moins 100 % du montant du loyer à l’année et qu’il ont été réalisés depuis moins de 6 mois, il peut fixer librement le nouveau loyer. Si l’ancien loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, il est également possible d’appliquer une hausse qui est plafonnée à 50 % de la différence entre le loyer de référence et l’ancien loyer révisé. 

Baux d’habitation signés entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024 

Les mêmes conditions s’appliquent que précédemment pour augmenter le loyer. Une seule différence : les hausses de loyers prévues en cas de travaux, ne concernent que les travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer et réalisés après le départ de l’ancien locataire (et non pas avant ou après). 

Baux d’habitation signés avant le 24 août 2022 

Le loyer peut être révisé si aucune révision n’a eu lieu les 12 derniers mois. Le loyer peut aussi augmenter si le propriétaire a réalisé, au départ de l’ancien locataire, des travaux d’un montant équivalent à au moins 50 % d’une année de loyer. Dans ce cas, le propriétaire peut appliquer une hausse de +15%. Si le montant des travaux équivaut ou dépasse une année complète de loyers, il peut fixer librement le montant du nouveau loyer. Les travaux sont uniquement pris en compte si le logement est situé en métropole et que sa consommation énergétique est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Si l’ancien loyer est sous évalué, une hausse peut être appliquée, mais ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer de référence et l’ancien loyer révisé. 

Quelle que soit la situation, aucune hausse de loyer ne peut être appliquée si le logement est classé F ou G. Dans toutes les situations citées plus haut, les travaux concernent uniquement les travaux d'amélioration et de mise au norme de décence (hors travaux d’économie d'énergie ayant entraîné une hausse de loyer pour rééducation des charges). 

Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation 

Si le bail a été signé à partir du 1er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le loyer si le logement est classé A ,B, C, D ou E. Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut en revanche pas être supérieur au dernier loyer du précédent locataire. Si le bail a été signé entre le 24 août et le 30 juin 2024 pour un logement situé en métropole, le propriétaire doit respecter les mêmes règles que celles citées précédemment. Pour un logement situé en Martinique, à Mayotte, en Guadeloupe, en Guyane ou à la Réunion, le propriétaire peut fixer librement le loyer, peu importe la classe du logement. Si le bail a été signé avant le 24 août 2022. Le propriétaire fixe librement le montant du loyer. 

Quelles sont les zones concernées par l'encadrement des loyers ? 

L’encadrement des loyers des baux d’habitation ne concerne que certaines zones dites tendues. En 2025, plus de 1 000 communes sont classées en zone tendue et appliquent le principe d’encadrement des loyers des baux d’habitation. Pour savoir si un logement est situé en zone tendue, il est possible d'utiliser le simulateur proposé par le site du gouvernement. 

Dans certaines villes de zone tendue, la réglementation est un peu différente. Les règles d’encadrement des loyers peuvent en effet varier. Il est donc important de se référer aux règles spécifiques de la ville dans les communes suivantes : 

• Paris dans son ensemble
• Certaines communes de région parisienne (Bondy, Bagnolet, Bobigny, Les Lilas, Le Pré Saint-Gervais, Noisy-le-Sec, Montreuil, Romainville, Pantin, Aubervilliers, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Épinay-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Saint-Ouen-sur-Seine et Stains)
• Bordeaux
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Montpellier
• Lyon et Villeurbanne
• Plusieurs communes de Grenoble-Alpes Métropole (Varces-Allières-et-Risset, Seyssinet-Pariset, Murianette, Meylan, Domène, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Égrève, Venon, Bresson, Gières, La Tronche, Claix, Sassenage, Poisat, Eybens, Fontanil-Cornillon, Seyssins, et une partie du territoire des communes de Grenoble, Fontaine, Le Pont-de-Claix, Échirolles, et Saint-Égrève).
• Certaines communes de l'agglomération du Pays Basque (Biriatou, Arbonne, Saint-Jean-de-Luz, Boucau, Ascain, Anglet, Urcuit, Guéthary, Ciboure, Arcangues, Villefranque, Lahonce, Bidart, Ustaritz, Ahetze, Saint-Pierre-d'Irube, Bayonne, Jatxou, Hendaye, Larressore, Mouguerre, Bassussarry, Biarritz, et Urrugne) 

Quelles sanctions en cas de non-respect ? 

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers des baux d’habitation, le propriétaire s’expose à des sanctions. La loi prévoit en effet une amende allant jusqu'à 5 000 € (ou 15 000 € si le propriétaire est une personne morale).