La mutation des montages juridiques, notamment sur le BRS (Bail Réel Solidaire)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un outil qui permet, depuis 2017, aux foyers à faibles ressources d’accéder à la propriété. Ce dispositif repose sur un montage particulier, qui modifie les repères classiques de la propriété immobilière. Presque 10 ans après son entrée en vigueur, le BRS fait face à certains enjeux qui ont nécessité de faire évoluer la loi. Voici donc les changements récents à prendre en compte.

Un dispositif pensé pour faciliter l’accession à la propriété

Le BRS a été créé par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015. Ses contours ont ensuite été précisés par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 et le décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017. Il a été mis en place afin de répondre à l'augmentation du prix de l’immobilier et à l'impossibilité d’une partie de la population d’accéder à la propriété.

Le principe du BRS est simple. Il repose sur une séparation entre le bâti et le foncier. Un organisme de foncier solidaire (OFS) agréé par le préfet de la région est propriétaire d’un terrain. Il octroie des droits réels sur le logement au preneur pour une durée qui varie entre 18 et 99 ans. Le preneur devient alors propriétaire du bâti et verse une redevance à moindre coût à l’OFS pour avoir le droit d'utiliser le sol.

Grâce à ce dispositif, les ménages modestes et intermédiaires peuvent acquérir un bien environ 20 à 40 % moins cher, puisque le coût du terrain n’est pas inclus dans le tarif.

Un montage juridique spécifique

Le BRS est un mécanisme qui entre dans la catégorie des démembrements de propriété. Il a toutefois permis de créer un autre type de droit réel, différent de l’usufruit ou du bail emphytéotique.

Dans ce montage, l’OFS conserve la propriété du foncier et veille au respect des règles du dispositif. Le preneur, c’est-à-dire l’acquéreur, dispose de droits réels sur le logement. Il peut l’occuper, réaliser des travaux et céder ses droits dans certaines conditions. Enfin, l’opérateur (promoteur ou bailleur social) intervient pour construire ou réhabiliter le bien avant sa cession. Ce montage se fait donc entre trois parties distinctes.

Le droit conféré au preneur n’est donc ni une pleine propriété classique, ni un simple bail. Il s’agit d’un droit réel spécifiquement conçu pour ce dispositif afin garantir l’accession à la propriété tout en maintenant un contrôle sur le long terme.

Deux mécanismes structurent le dispositif. D’abord, le rechargement du bail. À chaque revente, la durée repart à son niveau initial. Un acquéreur bénéficie donc toujours d’une durée complète, ce qui sécurise son investissement. Ensuite, le plafonnement du prix de revente. Le logement ne peut pas être revendu librement au prix du marché. Le prix est encadré et indexé, avec une possible majoration en cas de travaux.

Le cadre juridique du BRS évolue

Le BRS a fait l’objet de plusieurs ajustements depuis sa création. La loi 3DS de 2022 a notamment élargi le dispositif aux locaux professionnels et commerciaux. Le 8 février 2023, le BRSA est créé. L'ordonnance n° 2023-80 instaure en effet le bail réel solidaire d’activité. Un bail d’un nouveau genre qui permet à des petites entreprises d’acquérir des droits réels immobiliers sur des locaux professionnels, notamment en pied d’immeuble, à des prix accessibles. Il vise à favoriser la mixité fonctionnelle en facilitant l’installation d’activités économiques dans les zones urbaines.

En avril 2024, une nouvelle étape a été franchie avec l’intégration des organismes HLM dans le dispositif. Ils peuvent désormais obtenir l’agrément d’OFS et intervenir plus directement dans les opérations.

Un autre décret datant cette fois du 16 juillet 2024 (Décret n° 2024-838) introduit une nouvelle condition d’éligibilité au BRS. Le ménage doit désormais attester sur l’honneur qu’il ne possède pas déjà un logement adapté à ses besoins ni un bien pouvant lui générer des revenus suffisants pour se loger dans le parc privé.

Le texte encadre aussi plus strictement l’usage du logement. La mise en location est désormais fortement limitée et reste possible uniquement de manière temporaire (par exemple en location touristique), le bien devant rester la résidence principale du preneur. Enfin, le décret précise les règles de contrôle des ressources, en alignant leur vérification sur celles du PSLA. Ce dernier décret est entré en application le 1er janvier 2025.

Quelles perspectives pour le BRS ?

Le BRS s’inscrit dans une évolution plus large des modes d’accession à la propriété. Il propose une alternative à la pleine propriété classique, en dissociant le foncier du bâti et en encadrant les conditions de détention et de revente. Ce modèle permet de maintenir durablement des logements à prix accessibles, dans un contexte de forte hausse des prix.

Le développement du dispositif devrait donc se poursuivre, au regard du nombre de projets en cours et de l’implication croissante des acteurs publics et privés. Certaines questions restent toutefois ouvertes, notamment sur la prise en compte des nouvelles configurations familiales, mais aussi la pérennité des immeubles et des organismes de foncier solidaire.