Formation Gestionnaire de baux d'habitation - Alur - Parcours 42H

Identifier les éléments fondamentaux du bail d'habitation en vue de sécuriser sa conclusion

Examiner le cadre juridique du bail d'habitation

• Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron
• Baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : dispositifs applicables
• Bail mobilité et contrat intergénérationnel
• Notion de résidence principale
• Notion de décence du logement et ses conséquences
• Déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé
• Question de la sous-location
• Question de la location touristique et de la location meublée de courte durée
• Droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours

Conclure le bail et prendre des garanties

• Mandat de location/gérance
• Obligations en terme d'annonces
• Pièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?
• Refus de louer et fondements : critères de discrimination
• Rôle et montant du dépôt de garantie
• Garantie Visale, assurances loyers impayés et caution solidaire
• Répartition des honoraires entre le locataire et le bailleur
• Rédiger une clause résolutoire efficace

Gérer un bail d'habitation, de sa rédaction à sa gestion courante

Établir le bail et déterminer le montant du loyer

• Situation du propriétaire et de son bien : démembrement de propriété, indivision, détention par une SCI
• Colocation, cotitularité du bail, etc...
• Mise en œuvre du bail type défini par décret de 2015
• Clauses obligatoires à insérer, clauses interdites
• Interdiction des clauses pénales et encadrement des clauses résolutoires
• Durée du bail
• Fixer le montant du loyer
• Documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques
• Quid en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Gérer les baux en cours

• Prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réel
• Charges récupérables : règles et jurisprudences
• Critères de ventilation des charges
• Régularisation annuelle
• Prescription des loyers et charges
• Clause travaux
• Règles de répartition des travaux
• Troubles de voisinage
• Obligation de garantie du bailleur
• Réviser et réévaluer un loyer

Réagir face au renouvellement et à la fin de bail d'habitation

Renouveler le bail d'habitation

• Identifier les points de vigilance
• Proposer le renouvellement : les pièges de la procédure
• Modes de fixation du loyer du bail renouvelé

Agir lors de la fin du bail

• Question des réparations locatives
• Que faire en cas d’abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?
• Congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis, notice d'information du congé reprise et du congé vente
• Etat des lieux
• Restitution du dépôt de garantie, décompte de fin de location
• Contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion

Analyser les notions et le régime des charges récupérables

Distinguer les charges récupérables relevant ou non de la loi du 6 juillet 1989

• Charges récupérables entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
• Charges récupérables hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989

Identifier les réparations locatives au regard ou non de la loi du 6 juillet 1989

• Etats des lieux d'entrée et de sortie
• Analyse du décret 87-712 du 26 août 1987
• Point en jurisprudence sur les réparations locatives
• Confrontation des obligations d'entretien de chacune des parties
• Incidences des accords collectifs de location
• Prise en compte de la vétusté
• Impacts sur le dépôt de garantie

Administrer les charges en cas de régularisation, de paiement et à la sortie du locataire

Examiner les contextes de la récupération des charges

• Immeuble collectif en copropriété : distinction entre les catégories de charges, analyse du principe d'utilité
• Immeuble monolocal : maison individuelle
• Immeuble collectif en copropriété : références légales, exemples de répartition

Veiller au paiement et à la régularisation des charges

• Délai pour réaliser la régularisation
• Justification du montant à régulariser
• Impact de la régularisation sur la révision des provisions sur charges

Gérer la sortie du locataire au regard de la récupération des charges

• Arrêté provisoire
• Impact éventuel sur le dépôt de garantie
• Arrêté définitif

Gérer le contentieux des charges récupérables et des réparations locatives

Distinguer les modes de recours

• Recours amiable
• Recours contentieux

Maîtriser les délais de procédure

• Délais de prescription
• Complexité d'application

Evaluer les risques d'impayés du loyer d'habitation

Mesurer le risque d'impayé avant la signature du bail

• Comment prendre des garanties dès la signature du bail ?
• Critères de choix du locataire, les limites à ne pas franchir
• Quid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ? Quid de la clause de solidarité dans le contrat de bail ?
• Garantie Visale

Identifier le risque d’impayé en cours de bail

• Garantie à prendre en cas de renouvellement du bail
• Gestion du changement de situation (financière, familiale…) du locataire en place
• Repérage des signaux d’alerte et réagir immédiatement

Mener à bien le traitement amiable ou judiciaire des situations d'impayés

Assurer une solution amiable

• Vérification de la situation du locataire
• Obtention du paiement direct des aides personnelles accordées au locataire
• Négociation des délais, mettre en place un échéancier
• Mise en oeuvre de la caution et de la garantie autonome
• Action parallèlement par voie judiciaire

Entreprendre une action en justice : incidence de la réforme de la justice

• Optimisation des relations avec les huissiers et les avocats
• Identification de la juridiction compétente : tribunal judiciaire, tribunal de proximité, juge du cotentieux de la protection (JCP)
• Conditions et délais de l’action : concilaition préalable obligatoire

Recouvrer les sommes dues avec ou sans rupture de bail

Recouvrer les sommes dues sans rupture du bail

• Injonction de payer
• Procédure de recouvrement des petites créances
• Assignation
• Saisies et mesures conservatoires efficaces
• Incidence du surendettement du locataire

Recouvrer les sommes dues avec rupture de bail

• Dettes des locataires partis
• Mise en œuvre des clauses résolutoires
• Actions en résiliation : les délais
• Contenu du commandement de payer
• Délais et régime de l'expulsion
• Protocole de cohésion sociale
• CCAPEX
• Pouvoirs du juge en matière de délai de paiement
• Allongement de la période hivernale