Loyers impayés : comment s'en prémunir ?

En mettant leur bien immobilier en location, les propriétaires doivent faire face à certains risques, parmi lesquels le non-paiement des loyers. Mais plusieurs mesures de prévention existent pour éviter et limiter les impayés.

Être vigilant lors du choix du locataire

Le choix du locataire est une étape essentielle pour se protéger contre des loyers impayés. Afin de prendre une décision en toute connaissance de cause, les bailleurs peuvent demander aux futurs locataires la transmission de différents documents qui permettent de vérifier leur identité et d’évaluer leur capacité à régler les loyers.

Toutefois, tous les documents ne peuvent pas être demandés. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, précise ainsi que les bailleurs peuvent exiger des candidats à la location, la transmission :

• d’une pièce justificative d’identité (carte d'identité, passeport, etc.) ;
• d’un justificatif de domicile (trois dernières quittances de loyer, dernier avis de taxe foncière, etc.) ;
• d’un ou plusieurs documents justifiant de sa situation professionnelle (carte d’étudiant, contrat de travail, extrait Kbis, etc.) ;
• d’un ou plusieurs justificatifs de ressources (dernier ou avant-dernier avis d'imposition, dont l’authenticité peut être vérifiée grâce au service de vérification des avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans comptables, etc.).

A contrario, les documents qui ne sont pas listés dans ce décret ne peuvent pas être réclamés par les propriétaires, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€ (article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Mettre en place des protections particulières contre les impayés

En plus du choix du locataire, plusieurs dispositifs existent pour permettre aux bailleurs de se prémunir contre les risques de loyers impayés.

• Une caution : il s’agit d’une personne physique (parents, etc.) ou d’une personne morale, comme Action Logement qui propose de se porter caution sous certaines conditions via la garantie VISALE. Celle-ci s’engage à payer les loyers si le locataire ne le fait pas. La caution peut être simple ou solidaire. Dans ce dernier cas, le propriétaire peut saisir la caution dès le premier impayé, sans chercher à savoir si le locataire peut payer le loyer.

• Un dépôt de garantie : cette somme d'argent, dont le montant correspond à un mois de loyer hors charges maximum pour une location vide (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs) et deux mois de loyer hors charges maximum pour une location meublée (article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), permet de couvrir les manquements du locataire comme le non-paiement du loyer ou les dégradations du bien. Ce dépôt de garantie doit être restitué au locataire après la remise des clés, si aucune dégradation ni impayé n’est constaté.

• Une assurance loyers impayés : afin de couvrir les éventuels impayés locatifs, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés. À la différence de la caution et du dépôt de garantie qui sont des dispositifs gratuits pour les propriétaires, la souscription d’une telle assurance loyers entraîne un coût supplémentaire.