La nouvelle carte des loyers

Jusqu’à présent, il n’existait pas d’indicateur de loyers couvrant le territoire national dans sa totalité et répondant à une même méthodologie de calcul. C’est l’Observatoire Locaux des Loyers (OLL) qui se chargeait de communiquer annuellement le montant des loyers dans 50 agglomérations françaises. Pourtant, une connaissance fiable des loyers est nécessaire pour que le marché de l’immobilier privé fonctionne correctement et pour assurer la conduite des politiques nationales et locales de l’habitat.

Dans cette optique, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires ainsi que l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) ont lancé un projet de “carte des loyers”, laquelle est mise en ligne depuis fin 2022.

De quoi s’agit-il ? Quels sont l’utilité et le fonctionnement de la carte des loyers ? Tour d’horizon de l’actualité de l’immobilier et du marché locatif français avec Lefebvre Dalloz.

Qu’est-ce que la carte des loyers ?

2018 marque le lancement du projet “carte des loyers”, qui se concrétise aujourd’hui par la mise en ligne d’une carte interactive qui repose sur 7 millions d’annonces locatives. En effet, l’ANIL a développé une méthodologie d’estimation d’indicateurs du loyer (charges comprises) par mètre carré, tant pour les maisons que pour les appartements.

Ces indicateurs, estimés à l’échelle communale, sont calculés à partir des données d’annonces qui ont été publiées entre 2018 et 2022 sur les plateformes SeLoger et Leboncoin.

La nouvelle carte des loyers de France est publiée depuis fin 2022. Elle correspond aux indicateurs de loyers au 3e trimestre de l’année 2022 et sera actualisée une fois par an.

Quelle est l’utilité de la carte des loyers ?

La carte des loyers contribue à améliorer la transparence et la connaissance du marché locatif privé. En effet, elle s’appuie sur des indicateurs qui sont tous rendus publics pour être utilisés par différents acteurs : les bailleurs et locataires, mais également les services d’État, les collectivités locales, les professionnels de l’immobilier… En améliorant la transparence sur les loyers à l’échelle des communes en France, ces cartes interactives améliorent la visibilité du marché immobilier.

Sur le site du ministère, certaines cartes interactives sont déjà disponibles et peuvent être consultées librement. Elles rendent compte des estimations des loyers en euros et par mètre carré, charges comprises, aussi bien pour les maisons que pour les appartements. Des tables d’indicateurs sont également téléchargeables et permettent de s’assurer de la fiabilité des résultats obtenus.

Quelle différence entre la carte des loyers et les résultats donnés par les Observatoires Locaux des Loyers ?

La carte des loyers ne remplace pas les Observatoires Locaux des Loyers : elle leur est complémentaire. Ces deux dispositifs s’appuient sur des données dont la portée et la nature sont différentes.

D’une part, la carte des loyers mobilise des données qui présentent certaines limites, mais elles restent accessibles en volume et suffisent à couvrir la totalité du territoire national. D’autre part, l’OLL prend en compte les données des loyers de nouveaux emménagés issus d’enquêtes. Ces données sont davantage représentatives et offrent une meilleure précision concernant l’ensemble du parc locatif français, dans un certain périmètre défini au préalable par l’OLL.

Les territoires qui sont couverts par l’OLL sont en grande majorité des zones tendues où sont appliqués certains dispositifs concernant l’encadrement de l’évolution et des niveaux des loyers.

Comment les indicateurs de loyers sont-ils établis ?

Les indicateurs de loyers proviennent de prédictions de loyers de biens types qui ont été mis en location au 3e trimestre de l’année 2022. Ces données répondent à un modèle économique qui estime le niveau des loyers en fonction des caractéristiques des biens figurant sur des annonces. Cela concerne différents types de données : date de publication de l’annonce, surface moyenne par pièce, type du bien, localisation du bien, etc.

Pour une meilleure fiabilité de calcul, les indicateurs prennent en compte :

• L’échelle des communes : chaque commune doit compter au moins 100 observations ;
• L’échelle d’une maille qui correspond à un regroupement de communes partageant une frontière : chaque maille doit compter au moins 500 observations.

De fait, près de 2800 mailles ont été construites sur le calcul des loyers concernant les appartements, pour 2000 mailles concernant le marché locatif des maisons. Cette différence s’explique par la présence moindre des parcs individuels dans l’offre locative face aux appartements.

En somme, la carte des loyers facilite la connaissance et la transparence des loyers et du marché locatif en France. C’est une mesure nationale qui accorde davantage de visibilité aux propriétaires, aux locataires et aux services de l’État. Pour vous tenir informés des dernières actualités de l’immobilier, consultez les dernières actualités de l’immobilier avec ​Lefebvre Dalloz.