Des demandes d’exécution forcée des promesses unilatérales et de l’application de la loi dans le temps

On se souvient de la difficulté suscitée par les demandes d’exécution forcée en nature des promesses unilatérales de vente d’immeuble ou de cession de droits sociaux.

Ancienne Jurisprudence sur la Rétractation du Promettant

La jurisprudence estimait qu’en cas de rétractation du promettant, alors même que celle-ci n’était aucunement autorisée, le contrat promis ne pouvait se former, et que le juge ne pouvait pas condamner le promettant à conclure ce contrat.

La question a été résolue depuis l’ordonnance portant réforme du droit des contrats du 10 février 2016, en vigueur au 1^er octobre 2016, par l’article 1124 du Code civil.

L’article 1124 du Code civil dispose en son 2^ème alinéa :

« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».

On avait tout de même un problème pour les promesses conclues avant le 1er octobre 2016, puisque la Cour de cassation maintenait la solution antérieure.

Évolution Juridique concernant les Promesses Unilatérales de Vente

Ainsi, suivant l’arrêt de la 3^ème chambre civile di 6 déc. 2018, n° 17-21170 :

« Vu les articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour accueillir la demande de M. et Mme B..., l'arrêt retient que Mme X..., qui a donné son consentement à la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l'acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

Revirement de Jurisprudence sur la Promesse Unilatérale de Vente

L’arrêt de la 3^ème chambre civile du 23 juin 2021 n° 20-17554 publiée au bulletin, opère un revirement de jurisprudence.

Le 1er avril 1999, M. [F] et Mme [M] ont consenti à M. et Mme [Y] une promesse de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire, [J] [K], qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.

Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme [M] s’est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.

Après le décès de [J] [K], M. et Mme [Y] ont levé l’option le 8 janvier 2011.

Ils ont assigné Mme [M] en réalisation de la vente.

Celle-ci a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

Mme [M] fait grief à l’arrêt de déclarer parfaite la vente consentie à M. et Mme [Y] par la promesse du 1er avril 1999.

Elle plaide :

 «  que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que les époux [Y], bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par [S] [M], avaient levé l’option postérieurement à la rétractation de Mme [M] ; qu’en jugeant néanmoins que cette levée de l’option avait eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d’appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Le pourvoi est rejeté.

En application des articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire.

Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).

Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

Par ailleurs, en application de l’article 1142 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19).

Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

La cour d’appel a relevé que, dans l’acte du 1er avril 1999, Mme [M] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.