Décret HLM : modalités de la vente de logements HLM et de leur mise en copropriété en différé

Les bailleurs sociaux peuvent désormais vendre leurs logements depuis la parution du décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021. Ce dernier texte est venu compléter les dispositions de l’ordonnance du 7 mai 2019, prise en application de la loi ELAN (articles L. 443-15-1 et suivants du code de la construction et de l’habitat). Le dispositif est opérationnel depuis le 29 novembre 2021 et comporte une application différée du statut de copropriété.

Principe du dispositif de l’application différée du statut de copropriété

Dans le cadre de la vente d’un logement à une personne physique, un organisme d’HLM est en droit de différer le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes et ainsi de retarder – à titre dérogatoire et pour une durée maximale de 10 ans à compter de la première vente – l’application du régime juridique de la copropriété. La date du premier transfert devra être nécessairement celle des ventes réalisées postérieurement au sein d’un même immeuble.

Modalités du droit d’usage sur les parties communes

Durant la période de différé et jusqu'au transfert de propriété, l'acquéreur conserve un droit d'usage réel sur les parties communes et les équipements communs de l'immeuble qui sont entretenus par l'organisme d'HLM vendeur. En contrepartie, il verse mensuellement une contribution aux charges.

Le décret fixe enfin :

• les modalités de prise en charge du coût du gardien, du concierge, de l'employé d'immeuble, du personnel d'encadrement technique et des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux ;
• les modalités de sortie de la période de différé ;
• les informations à transmettre à l'acquéreur antérieurement au transfert de propriété de la quote-part des parties communes.