Projet de loi pour la rénovation accélérée de l'habitat dégradé

La lutte contre le logement indigne a atteint une nouvelle étape avec la promulgation de la loi du 9 avril 2024, visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement. Cette législation fait office de réponse concrète à un problème majeur en France, où près de 1,5 million de logements sont aujourd'hui considérés comme dégradés. Voici ce que propose cette loi pour le secteur de l’immobilier.

Un contexte alarmant

En France, près d'une copropriété sur cinq est considérée comme dégradée. Devant cette situation préoccupante, il était indispensable d'adopter des mesures concrètes et législatives afin de simplifier les moyens de lutte contre la détérioration des habitations et d'intervenir à temps pour éviter que les dommages ne deviennent irrémédiables.

Ce projet de loi, adopté le 9 avril 2024 à la quasi-unanimité, découle ainsi d'une volonté politique affirmée de mettre un terme à la dégradation de l'habitat en France. Il s'inscrit dans la continuité du plan "Initiatives copropriétés" lancé en 2018, qui a permis de requalifier 88 000 logements. De plus, il tire profit des recommandations du rapport pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, rédigé par les maires Mathieu Hanotin et Michèle Lutz et remis au ministre délégué au logement en octobre 2023.

Les mesures concrètes du projet de loi habitat dégradé

Engager des travaux de réhabilitation dès les premiers signes de dégradation

L'une des pierres angulaires de cette loi est la possibilité d'engager des travaux de réhabilitation dès que les premiers signes de dégradation apparaissent. Pour ce faire, la loi élargit le champ des travaux éligibles à une opération de restauration immobilière (ORI), permettant ainsi d'intervenir à un stade plus précoce des dégradations. Par ailleurs, elle introduit une nouvelle procédure d'expropriation pour les immeubles frappés par plusieurs arrêtés de péril ou d'insalubrité, mais dont les prescriptions n'ont pas été totalement exécutées. Cette mesure vise à sauver les immeubles critiques plutôt que de les démolir.

Elle crée également une nouvelle procédure d’expropriation "des immeubles indignes à titre remédiable". Cette procédure concerne les propriétaires de logements frappés par au moins deux arrêtés de péril ou d'insalubrité au cours des dix dernières années, sans que les mesures prescrites aient été intégralement mises en œuvre. Elle a pour but de faciliter des interventions plus rapides, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés. Il s’agit donc de rénover plutôt que de démolir.

De plus, la loi prévoit que les syndicats de copropriétaires pourront souscrire un prêt global collectif, plus souple et plus simple, afin de financer les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien des immeubles. Actuellement, contracter un prêt est difficile en raison des multiples conditions demandées.

Le projet de loi habitat dégradé permettra également de :

• Intégrer la rénovation de l'habitat dégradé dans les missions de l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).
• Permettre l'intervention de l'association Foncière Logement dans les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH) et les ORI.
• Renforcer le permis de louer avec extension possible en l'absence de programme local de l'habitat.
• Rendre obligatoire le diagnostic structurel des immeubles fragilisés à la demande des maires.
• Imposer aux propriétaires de reloger définitivement les occupants en cas de non-réalisation des travaux prescrits.
• Prolonger et élargir le dispositif Denormandie.

Instaurer un régime de scission judiciaire pour les ORCOD

Pour accélérer la réhabilitation des habitations dégradées, la loi met en place plusieurs mesures concrètes. Tout d'abord, elle instaure un régime de scission judiciaire des copropriétés en redressement, appelé opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Ce régime vise à résoudre les problèmes complexes liés aux grandes copropriétés en difficulté. Ensuite, elle renforce la procédure de prise de possession anticipée lors des opérations de réhabilitation, permettant une intervention plus rapide. De plus, elle sécurise la procédure d'expropriation des immeubles insalubres irrémédiablement endommagés, notamment ceux incluant des locaux commerciaux.

Par ailleurs, la loi simplifie la déclaration de carence d'une copropriété, facilitant ainsi la prise de mesures correctives. Enfin, elle réforme les outils mobilisables pour les opérations d'intérêt national (OIN), afin de rationaliser et d'accélérer les projets de réhabilitation urbaine.

Renforcer les sanctions contre les marchands de sommeil

La loi s'engage aussi pour lutter contre les pratiques des marchands de sommeil. Pour cela, elle prévoit de renforcer le registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) en y intégrant de nouvelles informations spécifiques sur ces individus peu scrupuleux. Ensuite, elle souhaite durcir les sanctions pénales à leur encontre en allongeant la durée de l'interdiction d'acquérir un bien immobilier autre que la résidence principale à 15 ans, contre 10 ans auparavant.

De plus, le refus de conclure un contrat de bail ou de fournir un reçu ou une quittance de loyer sera désormais passible d'une peine pouvant aller jusqu'à un an de prison et 20 000 euros d’amende. Une mesure notable introduite par le Sénat autorise aussi la mise à disposition gratuite aux collectivités locales des biens confisqués aux marchands de sommeil afin de les transformer en logements sociaux.

Une nouvelle disposition sera également expérimentée pendant 5 ans. Il s’agit des normes de décence qui seront désormais applicables au logement dans son ensemble et non pas à chaque locataire individuellement. Cette initiative devrait permettre aux maires d'imposer des exigences de décence plus strictes pour les colocations à baux multiples.