La location professionnelle non meublée et meublée

Sur le marché locatif, les loueurs professionnels et non professionnels mettent à la disposition des locataires différents types de logements et de locaux commerciaux. Logement meublé et non meublé, location professionnelle et commerciale, loueur professionnel et non professionnel… Découvrez l’essentiel de la location professionnelle meublée et non meublée et montez en compétences sur les fondamentaux de l’immobilier avec Lefebvre Dalloz Compétences.

Le bail d’habitation : principes et définition

Définition

Le bail d’habitation, également qualifié de contrat de location, est un contrat qui fait état des droits et des obligations du locataire et du propriétaire d’un logement. Des règles, documents et informations obligatoires peuvent être ajoutés au bail conclu s’il concerne un logement qui sert de résidence principale à son locataire.

Un logement loué peut être meublé ou non meublé. Une location meublée offre l’occasion à son locataire de profiter d’un matériel déjà mis à disposition. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter au moins les éléments qui suivent :

• De la literie (couvertures, couettes…) ;
• Des rideaux ou volets dans les chambres ;
• Un four ou un four à micro-onde ;
• Un réfrigérateur ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un compartiment de congélation d’une température maximale de - 6°C ;
• Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Du matériel ménager (aspirateur, balai, serpillière…) ;
• Des luminaires.

Un logement qui ne dispose pas au minimum des précédents éléments est considéré comme un logement vide, non meublé.

Les particularités d’un bail de location meublée

Un bail de location meublée se distingue des autres types de baux d’habitation par différentes caractéristiques, à commencer par son contenu. Une location meublée doit contenir des meubles et des équipements de la vie quotidienne. La liste de ces équipements figure sur une annexe du contrat d’habitation : elle sert de support pour l’état des lieux.

Dans le cas d’une location non meublée, le dépôt de garantie est souvent plafonné à un mois de loyer. Il s’élève à deux mois pour les baux de location meublée.

La durée de location est également différente : les baux de location non meublée ont une durée de location minimale d’un an, mais qui peut être réduite à neuf mois pour les locations meublées.

Concernant le délai de préavis, il est aussi plus court pour les locations meublées. Généralement, il n’excède pas un mois ou 15 jours.

Un bail de location meublée présente également des différences concernant sa résiliation anticipée. Le locataire a la possibilité de résilier son contrat plus facilement que pour un bail de location non meublée, à condition de respecter le délai préavis.

Les atouts du bail meublé

Louer une location meublée peut présenter plusieurs avantages pour les locataires. Ils bénéficient par exemple de la commodité des lieux, sans avoir à investir dans des équipements et un mobilier.

Dans cette mesure, les locations meublées s’avèrent particulièrement intéressantes pour les étudiants, les jeunes travailleurs, les travailleurs en mobilité ou les expatriés. Certaines personnes apprécient également de ne pas avoir à engager des frais importants pour l’achat de meubles.

Une location meublée offre également l’avantage de la flexibilité à ses locataires. En effet, les contrats de location meublée sont généralement plus courts que des locations vides. Ils peuvent ainsi convenir aux personnes qui souhaitent louer leur logement pour une durée réduite, en prévision d’un départ prochain ou d’un futur changement de situation.

Les différences entre loueur en meublé professionnel et non professionnel

Éléments de définition

Un loueur professionnel est une personne qui loue habituellement au moins deux logements meublés. Ses locations peuvent s’accompagner ou non de prestations secondes (nettoyage des locaux, location de linge, préparations culinaires…).

Deux conditions doivent être réunies pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

• Les recettes annuelles retirées de l’activité professionnelle par les membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € sur l'année civile, même lorsque la clôture de l’exercice comptable s’est faite en cours d’année ;
• Les recettes annuelles doivent dépasser le montant total des autres revenus d’activité des membres du foyer fiscal (salaires…).

Le loueur qui ne remplit pas l’une de ces conditions est considéré comme un loueur non professionnel. Un loueur est également considéré comme loueur non professionnel s’il loue :

• Un seul logement meublé ;
• Une ou plusieurs pièces de sa résidence principale ;
• Au moins quatre pièces dont il dispose en application des articles 1er et 2 de la loi du 2 août 1954.

Les contraintes imposées au loueur d’un bail meublé non professionnel

En France, le loueur d’un bail meublé non professionnel (LMNP) se soumet à différentes contraintes lui permettant de bénéficier d’un régime fiscal spécifique. Il se distingue ainsi des investisseurs qui exercent une activité professionnelle et habituelle dans une location meublée.

C’est de manière occasionnelle que le loueur doit exercer son activité de location meublée. En d’autres termes, les revenus qu’il obtient à la suite de cette location ne peuvent pas dépasser le seuil qu’impose la loi. En l’occurrence, ces revenus doivent se limiter à 23 000 euros par an ou bien représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Ce seuil est susceptible de varier selon la situation du loueur, notamment si son foyer fiscal est imposé seul ou non.

Dans le cas où les revenus d’une location meublée non professionnelle excèdent 23 000 euros par an, le loueur a obligation de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il sera ainsi reconnu comme loueur en meublé non professionnel.

Concernant la gestion de la location meublée non professionnelle, un loueur doit être en mesure de tenir une comptabilité simple. Cela lui permet de déclarer ses revenus de location en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Dans le cadre de la location, le loueur en meublé non professionnel doit pouvoir proposer différents services à ses hôtes : petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, ménage et entretien, etc. Ces services complémentaires doivent toutefois rester limités pour que le loueur ne soit pas considéré comme loueur professionnel. Quant à la durée de la location, aucune durée légale n’est imposée pour les locations non professionnelles. La durée minimale est généralement conseillée à neuf mois.