1. Comment se porte le marché de l’immobilier commercial ?
Benjamin Robine : Le marché locatif a été pratiquement à l’arrêt pendant l’année 2020 et a redémarré progressivement en 2021, notamment pour les commerces de proximité. Les actifs commerciaux les plus touchés par la pandémie sont les grands centres commerciaux et les artères dédiées au luxe ou au tourisme international.
On assiste à un développement de la vacance commerciale sur les artères historiquement dédiées à l’équipement de la personne, nécessitant un ajustement des valeurs locatives, tendance déjà à l’œuvre avant la pandémie.
Les activités en développement sont essentiellement l’alimentaire et la restauration, ainsi que l’équipement de la maison.
Contrairement à ce qui a pu être anticipé, nous n’avons pas assisté à un net développement du bail dérogatoire, les enseignes privilégiant le bail commercial, quitte à aménager contractuellement des fenêtres de sortie anticipée.
Maître Samuel Guillaume : A l’exception notable de la logistique porté par le e-commerce, l’ensemble du marché de l’immobilier a été affecté par la crise sanitaire, pas seulement l’immobilier de commerce.
C’est le cas bien sûr du secteur de l’hôtellerie, encore durablement touché dans les grandes métropoles même si les perspectives sont bonnes, ou encore du marché des bureaux atteint par le recours au télétravail et la vacance locative pour les actifs les plus obsolètes.
2. Quels sont les impacts de la crise sanitaires du Covid-19 pour les baux commerciaux, particulièrement sur la fixation des valeurs locatives ?
Benjamin Robine : La fixation de la valeur locative dans le cadre du renouvellement des baux demeure soumise aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce faisant référence aux « prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
L’estimation par comparaison a été rendue délicate faute de transactions locatives en nombre suffisant.
Le marché locatif retrouve peu à peu sa fluidité, mais se caractérise par un écart grandissant entre le loyer facial et le loyer économique, témoin d’un rééquilibrage au profit des preneurs.
La mise en œuvre d’un abattement spécifique COVID n’apparaît pas adapté, en raison de situations très contrastées suivant les secteurs géographiques et les activités considérées. Le loyer renouvelé doit par ailleurs être fixé, pour une durée de 9 années, dans le cadre statutaire ou contractuel.
Maître Samuel Guillaume : La crise du covid-19 a plus généralement mis à mal l’exécution des baux commerciaux, notamment avec un « droit spécial » applicable dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.
Cette crise a suscité en particulier un très abondant contentieux qui a été l’occasion de revisiter de nombreuses notions : imprévision, force majeure, exception d’inexécution, bonne foi, perte partielle de la chose louée. Ce contentieux se poursuit encore, certains preneurs continuant à ne pas payer leurs loyers après la fin de mesures de police administratives.
Dans ce contexte, le versement de droits au bail s’est raréfié sur les emplacements les meilleurs, tandis que certains preneurs initient aussi désormais des demandes de révision du loyer à la baisse en se prévalant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité liée aux effets de la crise, dont l’issue paraît pour le moins incertaine compte tenu des critères stricts prévus par le statut et la jurisprudence antérieure à la crise.
3. Quel avenir pour la fixation de la valeur locative. Quelle évolution des usages commerciaux ?
Benjamin Robine : La fixation de la valeur locative dans le cadre de nouvelles prises à bail est parfaitement libre et le recours ponctuel à des loyers entièrement assis sur le chiffre d’affaires a pu être observé.
En revanche, le Juge des Loyers ne peut fixer le loyer renouvelé pour 9 ans que dans le cadre statutaire ou contractuel. Les propositions de loyers par paliers progressifs ou de valeur locative lissée ne peuvent donc prospérer que dans un cadre transactionnel.
La jurisprudence traditionnelle considère que la valeur locative s’apprécie à la date de prise d’effet du bail renouvelé, les évènements postérieurs ne rentrant pas en ligne de compte. Il y aura lieu d’observer si les prochaines décisions judiciaires maintiennent cette règle de fermeté.
Maître Samuel Guillaume : Si la fixation du loyer renouvelé peut être librement encadrée par les parties lors de la prise à bail, avec pourquoi pas de nouvelles méthodes de calcul assises notamment sur un taux d’effort ou sur les flux, il n’en est pas de même pour la fixation du loyer au cours du bail, soumise à l’ordre public du statut des baux commerciaux, sauf intervention du législateur.
L’évolution des usages commerciaux, que l’on pense par exemple au développement porté par la crise du « click & collect », de la vente à emporter et des livraisons, aura en toute hypothèse nécessairement des conséquences lors de la rédaction des baux, mais aussi dans le cadre des contentieux en fixation de loyer ou d’indemnité d’éviction.
Les auteurs :
Monsieur Benjamin Robine
Expert près la Cour d'appel de Paris en estimations de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives, Benjamin ROBINE assure depuis 2012 la direction du Cabinet d’expertise ROBINE ET ASSOCIES .
Maître Samuel Guillaume
Avocat à la cour de Paris (2002), Samuel GUILLAUME est spécialisé en immobilier, baux commerciaux et baux professionnels et mandataire en transactions immobilières.
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