DTG et PPT : les obligations des copropriétés en matière de rénovation et de travaux

En matière d'entretien et de rénovation, les copropriétés sont soumises à des obligations légales. Le DTG (Diagnostic Technique Global) et le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) font ainsi partie des documents à réaliser obligatoirement dans certains cas. Lefebvre Dalloz Compétences vous aide à en savoir plus sur ces deux dispositifs et vous propose des formations en immobilier pour actualiser ou renforcer vos compétences sur des thématiques essentielles.

DTG (Diagnostic Technique Global)

Le Diagnostic Technique Global (DTG) permet d’évaluer l'état technique global d'un immeuble en copropriété et d'identifier les travaux nécessaires. Ses conclusions doivent être présentées lors de la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa réalisation ou sa mise à jour. De plus, les conclusions doivent être communiquées aux futurs acquéreurs de lots de copropriété afin de garantir une transparence totale quant à l'état de l'immeuble.

Quelles sont les copropriétés concernées ?

Le DTG est obligatoire dans certaines situations. Tout immeuble de plus de 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété doit en bénéficier. De même, l'administration peut exiger un DTG en cas de désordres constatés dans l'immeuble, garantissant ainsi la sécurité et le bon usage des parties communes. L'assemblée générale des copropriétaires a aussi la possibilité de voter à la majorité simple le fait de faire réaliser un DTG, mais elle n'y est pas obligée. Si un diagnostic technique global a été réalisé, la copropriété est dispensée d’effectuer un plan pluriannuel de travaux à la seule condition que le DTG ne fasse pas apparaître un besoin de travaux au cours des 10 années suivantes.

Qui peut réaliser un DTG ?

Seul un professionnel compétent, tel qu'un architecte ou un bureau d'études justifiant des qualifications nécessaires, peut réaliser le DTG d’une copropriété. Ce dernier doit également garantir son impartialité et son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble, ainsi que détenir une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Quel est le contenu du DTG ?

Le DTG comprend plusieurs éléments essentiels, notamment :

• Une analyse détaillée de l'état des parties communes et des équipements collectifs de l'immeuble.
• Une évaluation de la performance énergétique de l'immeuble.
• Une évaluation de l’état technique de l'immeuble par rapport aux obligations légales au titre de la construction.
• Une estimation des travaux nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment, la sécurité des occupants et réaliser des économies d'énergie, avec une mise en avant des travaux à entreprendre dans les dix prochaines années.

Les autorités locales peuvent demander la production du DTG à tout moment pour vérifier l'état de l'immeuble. En cas de non-respect des obligations de transmission du DTG, les autorités compétentes peuvent imposer la réalisation d'office du DTG aux frais du syndicat des copropriétaires.

PPT (Plan Pluriannuel de Travaux)

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un document essentiel élaboré par la copropriété pour planifier les travaux sur une décennie. Il a pour but d'assurer la préservation et le bon entretien du bâtiment. Ce dispositif s'adresse spécifiquement aux copropriétés de plus de 15 ans et doit être régulièrement mis à jour, avec une actualisation obligatoire tous les dix ans.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Le PPT s'applique aux syndicats des copropriétaires à partir de la fin d'une période de 15 ans suivant la réception de l'immeuble. Il doit concerner des bâtiments destinés en totalité ou en partie à l'habitation. Les obligations varient en fonction du nombre de lots de la copropriété :

• Depuis le 1er janvier 2023 : le PPT est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, qu’il s’agisse de logements, de commerces ou de bureaux.
• À partir du 1er janvier 2024 : il s’adresse aux copropriétés qui comptent entre 51 et 200 lots.
• À partir du 1er janvier 2025 : il deviendra obligatoire pour les copropriétés de 50 lots maximum, sauf dispense résultant du Diagnostic Technique Global (DTG).

Qui peut réaliser le PPT ?

Le PPT doit être réalisé par un professionnel compétent et assuré. Ce dernier doit garantir son impartialité et son indépendance vis-à-vis du syndic ainsi que des intervenants sur l'immeuble. Il doit également être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.

Que contient le PPT ?

Le projet de PPT est élaboré à partir d'une analyse approfondie du bâti et des équipements de l'immeuble, incluant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et éventuellement le DTG. Il comporte plusieurs éléments clés :

• Une liste des travaux nécessaires à la préservation du bâtiment, à la sécurité des occupants, et à l'efficacité énergétique.
• Une estimation du niveau de performance énergétique résultant des travaux.
• Une évaluation sommaire des coûts et leur ordre de priorité.
• Une proposition d'échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix prochaines années.

Le projet de PPT est soumis à l'assemblée générale des copropriétaires. Les modalités d'élaboration sont votées à la majorité simple, tandis que l'adoption du PPT nécessite une majorité absolue. En cas de non-adoption, la question est réinscrite à l'ordre du jour des assemblées ultérieures.

Le PPT doit être réactualisé tous les dix ans. Les autorités locales peuvent à tout moment demander la transmission du PPT pour vérification. En cas de réception d'une demande officielle, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur l'adoption du PPT notifié. Si le PPT n’est pas envoyé dans un délai d’un mois, le maire ou le préfet peuvent décider de réaliser un PPT à la place du syndic et aux frais du syndic.

Les aides possibles pour la réalisation des travaux suite au DTG ou au PPT

Les travaux prévus par le PPT ou le DTG sont en partie financés par le fonds de travaux, qui est alimenté tous les ans par l'ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il existe également des aides pour aider à entretenir et/ou à rénover le bâtiment. Il s’agit notamment de MaPrimeRénov’ Copropriété qui peut prendre en charge jusqu’à 30 % du total des travaux s’ils permettent de réaliser un gain énergétique d’au moins 35 % ou bien jusqu’à 45 % des travaux pour les gains énergétiques d'au moins 50 %.

Certains bonus peuvent aussi être ajoutés à l’aide MaPrimeRénov’. C’est notamment le cas du bonus “sortie de passoire” d’un montant de 500 € par logement pour les travaux qui permettent de sortir des classements F ou G du DPE. Le bonus “bâtiment basse consommation”, de 500 € par logement également, peut aussi être accordé aux bâtiments qui atteignent, grâce aux travaux, les classements A ou B.

D’autres aides et dispositifs sont aussi envisageables pour réaliser les travaux au sein d’une copropriété. C’est notamment le cas de l’éco-prêt à taux zéro collectif ainsi que de la TVA à 5,5 %. Les primes CCE des fournisseurs d’énergie sont également accessibles aux syndics de copropriété, tout comme les aides de l’Anah et des collectivités locales.