Construction et rénovation : les défis du parc locatif social

5,3 millions. C’est le nombre de logements que compte le parc social français. Pourtant, le manque de logements sociaux en France et l’insalubrité d’une partie du parc locatif sont régulièrement au cœur de l’actualité immobilière. En 2023, la situation continue à se tendre avec l’augmentation des loyers dans le parc privé et la perte de pouvoir d’achat des ménages. Face au changement climatique, la rénovation énergétique de l’habitat s’impose comme une urgence. Comment concilier construction et rénovation ? Tel est le double défi auquel sont confrontés les bailleurs sociaux.

Parc locatif social : chiffres clés

L’état du parc locatif social en France

Selon les derniers chiffres du répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) en date du 1er janvier 2022, le parc locatif social français compte 5,3 millions de logements locatifs sociaux. Il est en augmentation de 1,1 % par rapport à 2021. Il représente 15,9 % des résidences principales en France.

4,8 millions de ces logements sont gérés par des organismes HLM (habitation à loyer modéré). Les 400 000 autres sont des habitats conventionnés, administrés par des sociétés immobilières d’économie mixte.

Deux tiers du parc social est localisé dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants. En Île-de-France, les logements sociaux représentent près de 25 % des résidences principales. Le chiffre tombe à 11 % dans les communes inférieures à 10 000 habitants. À l’intérieur des agglomérations, la répartition est inégale. Les taux dépassent les 50 % dans certains quartiers "pauvres" mais sont inférieurs à 10 % dans les communes "riches".

10,2 millions de Français vivent en HLM. Dans sa vie, une personne sur deux passera par la case logement social.

En 2022, le loyer moyen s’élevait à 6,05 euros par mètre carré, soit une augmentation de 0,9 % par rapport à 2021.

L’état de la demande de logement social en France

La demande de logement social est victime de la guerre des chiffres. Les statistiques diffèrent selon les méthodes de calcul.

Si 2,2 millions de ménages étaient considérés en attente d’un logement social en 2021, seuls 500 000 dossiers sont considérés comme « pérennes » par l’agence de contrôle du logement social. Dans les faits, 1,3 millions de demandes sont référencées chaque année dans le SNE, le système national d’enregistrement. Mais la majorité ne sont pas renouvelées au bout d’un an, ce qui explique la différence des chiffres. Les calculs ne comptabilisent pas non plus les 350 000 demandes émanant de ménages habitant déjà dans un logement social.

Concilier construction et rénovation, le défi du parc social

Le défi de la construction

Face à une demande en constante augmentation, l’offre de logements sociaux est à la peine. Moins de 300 000 logements sont libérés chaque année pour répondre aux demandes des ménages extérieurs au parc social. En outre, en 2021, le taux de mobilité a baissé de 7,5 % en raison de la crise sanitaire qui a freiné les déménagements.

La construction est aussi à la peine. Pourtant, elle est encouragée par la loi depuis les années 2000. L’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) de 2003 impose aux communes de proposer un nombre de logements locatifs sociaux supérieurs à 20 % du total de leurs résidences principales. La loi Duflot a porté ce taux à 25 % en 2013.

En parallèle, l’État s’engage sur des programmes nationaux de construction. Mais cela ne suffit pas à couvrir la demande et à compenser la démolition et la vente d’une partie du parc social. La construction est à la peine. En 2021 et 2022, sur les 250 000 logements programmés, seuls 180 000 sont sortis de terre. En 2022, Emmanuelle Cosse, Présidente de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) a tiré la sonnette d’alarme, annonçant une « crise du logement » à venir. En cause ? Le manque de foncier disponible, la difficulté croissante d’obtenir des permis de construire, l’envolée des prix des terrains, la hausse des coûts de construction en raison des normes et de l’inflation du prix des matériaux.

Le défi énergétique

En parallèle du défi de la construction, les HLM doivent relever celui de la rénovation énergétique. Comment construire massivement de nouveaux logements tout en rénovant le parc locatif social existant ? C’est la question posée par les bailleurs sociaux lors de leur dernier congrès annuel en septembre 2022.

Pourtant l’urgence est là. Depuis le 1er janvier 2023, les "passoires énergétiques" dont la consommation finale dépasse 450 kWh par m² de surface habitable sont interdites à la location. L’interdiction s’étendra en 2025 aux logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G, puis en 2028 aux logements classés F et enfin en 2034 aux logements classés E.

Or, d’après l’observatoire national de la rénovation énergétique, la France compte 460 000 HLM de entrant dans ces catégories, soit 9,5 % du parc social.

La loi de finances du 30 décembre 2022 prévoit la mobilisation du fonds national des aides à la pierre (FNAP) pour encourager les actions de rénovation des bailleurs sociaux. Une première enveloppe de 200 millions d’euros a été allouée à la rénovation thermique des bâtiments individuels et collectifs du parc social. Les bailleurs sociaux estiment, quant à eux, la dépense à trois milliards par an.

« Faire mieux et plus » : tel est le défi que doit relever aujourd’hui le parc locatif social en France.