Un copropriétaire peut agir contre un locataire par voie d'action oblique

Un  copropriétaire peut agir en résiliation du bail contre le locataire d'un autre copropriétaire de l'immeuble sur le fondement de l'action oblique.

Pour en savoir plus :

 A propose de l’arrêt : Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, n° 381 P

Jusqu'à présent, c'est le syndicat des copropriétaires qui, en cas de carence d'un copropriétaire bailleur à agir contre son locataire pour faire cesser les troubles que ce dernier causait, agissait contre le preneur par la voie de l'action oblique (Cass. 3^e civ., 14 nov. 1985, n° 84-15.577 : Bull. civ. III, n° 143 ; Cass. 3e civ.,  22 juin 2005, n° 04-12.540). Avant la réforme du droit des obligations, elle était fondée sur l'article 1166 du code civil, depuis, elle est régie par l'article 1341-1 du même code.

Une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet que cette action puisse également être exercée par un copropriétaire à titre individuel. Et en effet, on aurait mal compris que quoi que ce soit s'y oppose.

Un locataire qui méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans le bail

Dans un syllogisme, les hauts magistrats relèvent d'abord qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Ils rappellent ensuite que la nature contractuelle du règlement de copropriété permet à chacun des copropriétaires d'en exiger le respect par les autres (Cass. 3^e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345 : Bull. civ. III, n° 64). Ils en déduisent que « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ».

Si en l'espèce, l'article 1166 est visé, en raison de la date de survenance des faits, la solution s'applique tout aussi bien après la réforme du droit des obligations.

En l'espèce, le locataire exploitait dans le lot loué un atelier de scooter à l'origine de diverses nuisances notamment olfactives et sonores. La  bailleresse n'avait engagé aucune action pour qu'elles cessent, mais avait seulement mené des démarches auprès du syndicat des copropriétaires afin que l'assemblée autorise la réalisation de travaux.

L'acceptation de nuisances contraires au règlement de copropriété est illicite

Dans une résolution de l'assemblée autorisant des travaux, il avait été mentionné que l'assemblée acceptait l'activité du locataire avec ses impératifs et ses nuisances. Cette résolution a été annulée au motif qu'elle était contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui interdit les activités nuisant à la tranquillité de l'immeuble.

Alexandra FONTIN, Dictionnaire permanent Gestion immobilière