Sans congé d'une partie, le bail verbal se reconduit tacitement

La Tacite Reconduction des Baux Verbaux d'Habitation

Dès lors que l'existence d'un bail verbal d'habitation est reconnue, ce contrat se renouvelle par tacite reconduction pour sa durée légale (3 ou 6 ans, selon la nature du bailleur) tant qu'un congé n'y met pas fin.

Pour en savoir plus :

A propos de l’arrêt: Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-19-450, n° 787 FS-P

Bien que le principe en matière de contrat de location de logement à usage d'habitation ou mixte soit la signature d'un bail écrit (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, al. 1), et cela d'autant plus que la loi ALUR de 2014 impose de respecter un modèle type, le bail verbal n'est pas nul. Et si aucune des parties, bailleur ou locataire, ne demande l'établissement d'un tel contrat écrit comme le lui permet la loi (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, al. 15), le bail verbal doit respecter les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.

Jurisprudence de la Cour de Cassation sur les Baux Verbaux et le Droit au Relogement

La troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme en filigrane ces solutions dans une affaire de bail verbal de logement situé dans un immeuble frappé par un arrêté de péril.

En raison de la défaillance de l'indivision propriétaire de l'appartement loué, la commune avait procédé au relogement de l'occupant puis mis en demeure les coïndivisaires de lui remboursement les frais y afférents. Le conflit s'est alors trouvé déplacé sur le terrain de l'existence d'un contrat de location. Sans bail, l'occupant ne bénéficiait pas d'un droit au relogement. Un jugement a estimé que l'occupant était sans droit ni titre. A l'occasion de l'examen du pourvoi portant sur la recevabilité de la tierce opposition exercée par la commune, la troisième chambre a relevé d'office un moyen sur le caractère licite ou non de l'occupation.

Il faut bien dire que la cour d'appel avait adopté un raisonnement étonnant en considérant que si l'existence d'un bail verbal n'avait pas été contestée par les parties pour une certaine période bien antérieure à la prise de l'arrêté de péril, sa tacite reconduction ou son renouvellement ne pouvait être supposée.

Les hauts magistrats, au visa de l'article 10, alinéas 1 à 3, de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la durée du bail et à sa reconduction tacite à défaut de congé, remettent la pendule des juges aixois à l'heure. A défaut de congé délivré par le bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit.

Puisqu'en l'espèce, le bail verbal conclu par une indivision l'était pour une durée au moins égale à 3 ans (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10 et 13), il s'était reconduit de 3 ans en 3 ans jusqu'à la signature de l'arrêté de péril. A cette date, le bailleur aurait dû procéder au relogement de son locataire et, faute de l'avoir fait, devait rembourser la commune qui avait rempli cette obligation à sa place.

Alexandra FONTIN, Dictionnaire permanent Gestion immobilière, Veille Permanente 18 novembre 2021