Loi de simplification de la vie économique : quels impacts sur les baux commerciaux ?

Le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique (SVE) a été adoptée Parmi les changements qu’elle souhaite apporter en matière d’immobilier, plusieurs mesures concernent les baux commerciaux. Paiement du loyer, dépôt de garantie, restitution des sommes versées ou encore révision du loyer. Ces changements ont des conséquences concrètes pour les bailleurs comme pour les locataires. Certaines dispositions s'appliquent déjà, d'autres entreront en vigueur dans les prochains mois. Voici tout ce que vous devez retenir. 

Le paiement mensuel du loyer 

Désormais, un locataire qui exerce une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou une activité de services à caractère commercial ou artisanal peut demander à payer son loyer chaque mois. Jusqu'à présent, les locataires payaient généralement au trimestre d’avance. Une façon de faire largement répandue dans les baux commerciaux. 

Depuis la loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026, tout locataire d’un local relevant de l’article L. 145‑32‑1 du Code de commerce peut demander à tout moment que le loyer soit payé mensuellement. Cette demande prend effet à l’échéance de loyer qui suit et toute clause du bail visant à y faire obstacle est réputée non écrite. La loi est d’application immédiate aux baux en cours à la date de sa promulgation ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés après cette date. 

Le dépôt de garantie est désormais plafonné 

La loi met également en place une limite au montant du dépôt de garantie. Désormais, le montant du dépôt de garantie ne pourra pas dépasser l'équivalent de trois mois de loyer pour les baux concernés par la mensualisation. Le texte précise que ce plafond concerne aussi les autres garanties demandées, comme certaines cautions ou certains engagements financiers. Cette mesure s'applique uniquement aux baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi. Les contrats déjà signés ne sont donc pas concernés. 

Un délai est fixé pour restituer le dépôt de garantie 

La loi encadre désormais plus précisément la restitution des garanties dans le cadre d'un bail commercial. À compter du 26 août 2026, le bailleur dispose d'un délai maximal de trois mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes éventuellement dues et dûment justifiées. 

Pour les autres garanties, comme certaines cautions bancaires, le délai de restitution est fixé à six mois. Le bailleur conserve toutefois la possibilité de retenir une partie des sommes si des loyers restent impayés ou si des réparations sont nécessaires. Ces retenues devront bien sûr être justifiées. 

Ce qui change en cas de vente du local 

La loi modifie aussi les règles en cas de vente, de don ou de transmission d’un local professionnel. Jusqu'à présent, le bailleur qui avait reçu le dépôt de garantie restait souvent responsable de sa restitution au locataire. Désormais, cette obligation sera automatiquement transférée au nouveau propriétaire. 

Autrement dit, si le local est vendu, c'est le nouveau bailleur qui devra restituer le dépôt de garantie au moment du départ du locataire. Toutes les garanties de toute nature (caution bancaire, nantissement, etc.) accordées à l'ancien propriétaire prendront fin lorsque le local changera de propriétaire. Le cédant devra restituer au locataire les documents liés à ces garanties et accomplir les formalités de mainlevée nécessaires dans un délai de six mois. Ces dispositions s’appliqueront aux mutations intervenant à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi.

Les clauses d'indexation sont mieux encadrées 

La révision du loyer commercial évolue également. La loi reconnaît désormais explicitement la possibilité d'utiliser une clause dite “d'indexation tunnel”. Cette clause permet de limiter l'évolution du loyer lorsque l'indice augmente fortement, mais aussi lorsqu'il baisse. 

Dans les faits, si l'indice des loyers commerciaux augmente fortement, le bail peut prévoir que la hausse du loyer soit plafonnée. À l'inverse, si l'indice baisse, le même mécanisme s'applique. L'idée est d'éviter des variations trop importantes du loyer d'une année sur l'autre. Cette possibilité concerne les baux conclus ou renouvelés à partir du 28 mai 2026. 

Comment se préparer à ces nouvelles règles ? 

Même si toutes les mesures ne sont pas encore applicables, il est conseillé d'anticiper dès maintenant. Les bailleurs ont ainsi tout intérêt à revoir leurs modèles de contrats afin de vérifier qu'ils sont compatibles avec les nouvelles dispositions. Ils doivent également adapter leurs pratiques concernant les garanties, la restitution des dépôts ou les modalités de paiement du loyer. 

Les locataires, de leur côté, peuvent vérifier si leur activité leur permet de bénéficier du paiement mensuel. Ils ont aussi intérêt à mieux connaître leurs nouveaux droits concernant le dépôt de garantie ou la restitution des sommes versées à la fin du bail. 

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