Le régime du droit de préemption reconnu au preneur à bail en cas de vente de locaux commerciaux

La loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » a institué dans le Code de commerce un texte permettant au locataire d’un local commercial ou artisanal, loué avec un bail commercial, de l’acquérir lorsque le bailleur envisage de vendre (C. com. art. L 145-46-1). Ce texte prévoit diverses exceptions en vertu desquelles ce droit de préemption est supprimé, et n’a pas à être notifié au preneur à bail.

Pour en savoir plus :

On pense souvent que le droit de préemption du locataire est automatique, l’évolution législative (en attente d’une évolution jurisprudentielle) nous montre qu’il s’agit bien plus d’une réalité dans le cadre des locations commerciales que dans le cadre des baux d’habitation. En effet, en cas de mise en vente du local loué, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, aussi appelé droit de préférence (C. com. art. L 145-46-1) dont la mise en œuvre procédurale est calquée sur le régime des baux d'habitation.

Érigée au rang de disposition d'ordre public (Cass. 3^e civ. 28-6-2018 n° 17-14.605 FS-PBI :  RJDA 10/18 n° 710), cette règle de droit précise également que seules sont visées les ventes volontaires, dont le prix et les conditions sont fixés par le propriétaire. Il en résulte que ce droit de préférence du locataire ne s'applique pas en cas de vente judiciaire (Cass. 3^e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113 FS-PBI :  RJDA 3/18 n° 217).

Ce droit de préférence n'est pas non plus applicable en cas de :

• cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,
• cession unique de locaux commerciaux distincts,
• cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,
• cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
• cession d'un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Si l’esprit de la « loi Pinel » a été de faire bénéficier le locataire du droit de préemption pour l'acquisition du local dans lequel il exerce son activité, il semble au moins établi que certaines dérogations laissent encore aujourd’hui dans le doute nombre de commentateurs et ce notamment en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Certaines réponses ministérielles sont venues préciser que le droit de préemption n'était pas applicable dans ce cas car son application viendrait porter une atteinte trop importante au droit de propriété du bailleur, en l'obligeant à diviser la vente en ne cédant que le local au preneur ou à céder l'intégralité de l'immeuble à ce dernier (Rép. Massat : AN 12-4-2016 n° 95592 ; Rép. Quentin : AN 6-12-2016 n° 98594 ; Rép. Fabre : AN 14-8-2018 n° 5054). Si le propriétaire d’un local commercial ne doit certes pas, à cause du droit de préemption du locataire, être contraint de vendre ce local indépendamment des autres immeubles inclus dans l’opération, un doute persiste toujours, notamment en l’absence d’éclairage des tribunaux sur cette question précise.

Rapprochements et des déductions jurisprudentielles

Sans répondre explicitement, la Cour de cassation a eu à connaître d’une affaire dans laquelle une société, qui n'était locataire que pour partie de l'ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d'autres sociétés, ne bénéficiait pas du droit de préemption (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n° 17-16.113 FS-PBI :  RJDA 3/18 n° 217). Il a ainsi été jugé que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société locataire sur l’ensemble du bien mais également sur l’unique bien pris à bail, pour la seule raison que cette dernière n’était locataire que d’une partie de l’ensemble immobilier mis en vente.

Ce cas d’espèce semble commander que la cession unique de locaux commerciaux distincts (autre exception au droit de préférence du locataire commercial), question sur laquelle se sont prononcés les juges du fonds (TGI Paris 24-1-2020 n° 18/08952, Sté SIXT SAS c/ Société civile immobilière Bocage RJDA 7/20 n° 361) soit à mettre en parallèle avec la cession globale d’un immeuble contenant des locaux commerciaux.

Quid du droit de préemption dans le cadre d’un bail commercial liant le propriétaire d’un logement et l’exploitant d’une résidence étudiante hôtelière …

Dans le cadre d’une autre question parlementaire, une réponse ministérielle (rép. min. : JOAN 13.11.2018 p. 10212 n° 9737) relative au champ d'application du droit de préemption du locataire institué par l'article L 145-46-1 Code de commerce, est venue préciser que le bail liant le propriétaire d'un local et l'exploitant d'une résidence étudiante ou hôtelière ou d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes « revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d'habitation qui composent la résidence mais met en outre à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l'article 261 D du Code général des impôts ». Selon le ministre, du fait de la nature commerciale du bail, le locataire et exploitant de la résidence, bénéficie « d'un droit de préemption d'ordre public lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local ».

Si il semble que le critère de la fourniture de l'offre de services soit déterminant pour caractériser l'existence d'un fonds de commerce d'hébergement permettant au locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux, il est à rappeler qu’une réponse ministérielle n’engage en rien les juges et qu’une solution prétorienne mériterait là aussi d’apporter des éclaircissement sur l’interprétation qu’il convient d’avoir de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce issue de la « loi Pinel » du 18 juin 2014.

Adrien Gotty

Formateur immobilier ELEGIA