L'exonération d'imposition des plus-values au titre des cessions au profit des bailleurs sociaux est reconduite pour une année supplémentaire mais est exclue dans les nouveaux quartiers prioritaires de la ville.
Conscient que les objectifs de construction de logements sociaux sont loin d'être tenus, le législateur a décidé de proroger d'une année supplémentaire ces régimes de faveur dans le cadre de la loi de finances pour 2016. Cette prolongation a été l'occasion d'apporter quelques précisions et aménagements à ces dispositifs d'exonération afin de les rendre plus efficaces.
Le législateur ne s'est pas contenté de faire bénéficier des exonérations d'imposition des plus-values les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2016 au profit des bailleurs sociaux ou autres cessionnaires chargés de construire des logements sociaux. Il a également prévu des mesures transitoires pour les opérations engagées avant cette échéance. Les régimes de faveur s'appliqueront aussi aux cessions d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens précédées d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2016 et réalisées au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Dans ses conclusions rendues le 6 mars 2015, le Comité interministériel à l'égalité et à la citoyenneté (CIEC) a préconisé de mieux répartir le parc social sur le territoire national. Aussi, le législateur a décidé de supprimer le bénéfice de l'exonération d'imposition des plus-values, lorsque le bien cédé est situé dans un nouveau quartier prioritaire de la ville (QPV). Cette exclusion est applicable aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2016.
Les nouveaux quartiers prioritaires de la ville (QPV) ont été mis en place sous l'égide du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) élaboré dans le cadre de la nouvelle politique de la ville issue de la loi du 21 février 2014 (L. n° 2003-710, 1er août 2003, art. 10-3, créé par L. n° 2014-173, 21 févr. 2014, art. 3). L'exclusion d'exonération d'imposition a notamment pour objectif d'éviter que les logements sociaux démolis dans le cadre du NPNRU soient reconstitués en priorité dans ces nouveaux QPV, et par conséquent, restent toujours concentrés dans les mêmes secteurs, a contrario de la mixité sociale prônée par les pouvoirs publics.
Depuis le 1er septembre 2014, les plus-values sont exonérées d'imposition pour tout cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de 4 ans et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s'engage à les réaliser. Afin de bien cibler le dispositif d'exonération, la loi de finances pour 2016 a donné une définition restrictive des logements sociaux à construire. Les logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser sont ceux mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement par une convention conclue entre le représentant de l'État et le bailleur. Cette précision avait déjà été apportée par l'administration fiscale dans sa base documentaire (BOI-RFPI-PVI-10-40-110, 160).
Le législateur a également confirmé le mode de détermination du montant de l'exonération défini par Bercy (BOI-RFPI-PVI-10-40-110, 170). Ce montant est calculé au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
En revanche, on peut noter une innovation. L'amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte, encourue en l'absence d'agrément de construction dans les 18 mois de l'acquisition, est supprimée pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2016. Le législateur a estimé qu'il était inutile de prévoir deux amendes cumulatives sanctionnant le non-respect du même dispositif d'exonération. En effet, cette même amende est déjà encourue si le cessionnaire n'achève pas les locaux à l'expiration du délai de 4 ans.
Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Transactions immobilières
L. fin. 2016 n° 2015-1785, 29 déc. 2015, art. 32 : JO, 30 déc.
Études concernées :
Plus-values
Les deux régimes d'exonération prévus par les 7° et 8° du II de l'article 150 U du CGI, permettant aux vendeurs d'être exemptés d'imposition des plus-values, sont régulièrement des variables d'ajustement dans le secteur du logement social. Ces dispositifs sont destinés à développer le parc social en favorisant les cessions de biens aux bailleurs sociaux (soit directement, soit par l'intermédiaire des collectivités territoriales, EPCI ou établissements publics fonciers) ou à toute autre personne s'engageant à réaliser ou achever des logements sociaux dans un délai de 4 ans. Après avoir été interrompus momentanément en 2012 et 2013, ils ont été réactivés au 1er janvier 2014 par la loi de finances pour 2014, pour être applicables jusqu'au 31 décembre 2015.
Conscient que les objectifs de construction de logements sociaux sont loin d'être tenus, le législateur a décidé de proroger d'une année supplémentaire ces régimes de faveur dans le cadre de la loi de finances pour 2016. Cette prolongation a été l'occasion d'apporter quelques précisions et aménagements à ces dispositifs d'exonération afin de les rendre plus efficaces.
Cessions exonérées d'imposition des plus-values jusqu'au 31 décembre 2016
Le législateur ne s'est pas contenté de faire bénéficier des exonérations d'imposition des plus-values les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2016 au profit des bailleurs sociaux ou autres cessionnaires chargés de construire des logements sociaux. Il a également prévu des mesures transitoires pour les opérations engagées avant cette échéance. Les régimes de faveur s'appliqueront aussi aux cessions d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens précédées d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2016 et réalisées au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Exclusion du bénéfice des exonérations dans les quartiers prioritaires de la ville
Les nouveaux quartiers prioritaires de la ville (QPV) ont été mis en place sous l'égide du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) élaboré dans le cadre de la nouvelle politique de la ville issue de la loi du 21 février 2014 (L. n° 2003-710, 1er août 2003, art. 10-3, créé par L. n° 2014-173, 21 févr. 2014, art. 3). L'exclusion d'exonération d'imposition a notamment pour objectif d'éviter que les logements sociaux démolis dans le cadre du NPNRU soient reconstitués en priorité dans ces nouveaux QPV, et par conséquent, restent toujours concentrés dans les mêmes secteurs, a contrario de la mixité sociale prônée par les pouvoirs publics.
Précisions sur le régime d'exonération au prorata de la surface de logements sociaux construits dans un délai de 4 ans
Le législateur a également confirmé le mode de détermination du montant de l'exonération défini par Bercy (BOI-RFPI-PVI-10-40-110, 170). Ce montant est calculé au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
En revanche, on peut noter une innovation. L'amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte, encourue en l'absence d'agrément de construction dans les 18 mois de l'acquisition, est supprimée pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2016. Le législateur a estimé qu'il était inutile de prévoir deux amendes cumulatives sanctionnant le non-respect du même dispositif d'exonération. En effet, cette même amende est déjà encourue si le cessionnaire n'achève pas les locaux à l'expiration du délai de 4 ans.
Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Transactions immobilières
L. fin. 2016 n° 2015-1785, 29 déc. 2015, art. 32 : JO, 30 déc.
Études concernées :
Plus-values
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