Immobilier : le dépôt de garantie, comment ça marche ?

Lors d’une location ou d’un achat immobilier, un dépôt de garantie peut être demandé. De quoi s’agit-il ? Quel est le montant ? Que couvre-t-il et comment le récupérer ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie. 

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? 

Le dépôt de garantie est une somme d’argent qui est versée au bailleur au moment de la signature d’un bail de location. Il est généralement payé par le locataire, mais peut aussi être versé par un tiers comme le Fonds de Solidarité pour le Logement ou par Action Logement. Les propriétaires ne sont pas obligés de réclamer un dépôt de garantie, ils peuvent tout à fait louer leur logement sans en faire la demande. Dans les faits, il est rare qu’un bailleur ne réclame pas de dépôt de garantie au moment de signer le bail de location. Cette somme est la plupart du temps encaissée par le propriétaire. 

Bon à savoir : les termes “caution” et “dépôt de garantie” sont souvent confondus. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au propriétaire, alors qu’une caution est une personne qui se porte garante pour le locataire et qui assumera le paiement des loyers en cas de défaut de paiement de la part du locataire. 

Quel est le montant du dépôt de garantie ? 

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de bien loué et du montant du loyer. Si le logement est loué vide, alors le propriétaire ne pourra pas demander plus d’1 mois de loyer (hors charge). Le montant du dépôt ne pourra pas être revu à la hausse durant le bail ou au renouvellement du bail. 

Pour les logements loués meublés, le propriétaire peut réclamer jusqu'à 2 mois de loyer hors charges en guise de dépôt de garantie. De la même façon, le montant du dépôt ne peut pas être augmenté au cours du bail ou à son renouvellement. Bon à savoir : le propriétaire d’un logement ne peut pas demander de dépôt de garantie lors de la signature d’un bail mobilité. 

A quoi sert le dépôt de garantie ? 

Cette somme d’argent versée au bailleur au moment de la signature du bail peut servir à couvrir d'éventuels frais engendrés par le locataire. Le dépôt de garantie peut en effet être utilisé par le propriétaire pour couvrir les loyers ou les charges impayés en fin de location. Il peut également être utilisé pour réaliser des travaux en cas de dégradations de la part du locataire ou en cas de défaut d'entretien du logement. Le locataire ne peut en revanche pas utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer, à la fin de son bail. 

En cas de manquement de la part du locataire, le bailleur pourra ainsi utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie. Les sommes utilisées doivent toutes être justifiées par des devis ou par des factures. Tout besoin de travaux doit également être précisé dans l’état des lieux de sortie. 

Comment récupérer le dépôt de garantie ? 

C’est le propriétaire, ou l’agence immobilière le cas échéant, qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire. Le bailleur peut rendre en totalité le dépôt de garantie s’il n’y a rien à signaler au moment de l'état des lieux de sortie. Il peut aussi appliquer une retenue en cas de montant restant dû par le locataire (loyer, charges, dégradations…). Il peut aussi conserver, de façon temporaire, une provision sur charges d’un montant ne pouvant pas dépasser 20 % du montant total du dépôt. 

Si l'état des lieux est conforme, le propriétaire dispose d’1 mois pour rendre le dépôt de garantie (en totalité ou en partie). Si l’état des lieux est non conforme, le propriétaire dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie. 

Si le propriétaire tarde ou refuse de rendre le dépôt de garantie, le montant du dépôt peut être augmenté de 10 % du loyer mensuel (hors charge) et ce, pour chaque mois de retard. Pour obtenir le paiement du dépôt de garantie en cas de retard de la part du propriétaire, le locataire doit envoyer une demande par courrier avec accusé de réception. Si le montant à rendre est inférieur à 5 000 €, le locataire engage une démarche amiable. Pour les sommes supérieures à 5 000 €, le locataire peut directement saisir le juge ou bien démarrer une démarche amiable puis saisir le juge en deuxième recours. 

Un dépôt de garantie peut-il être demandé en cas d’achat immobilier ? 

Un dépôt de garantie peut également être demandé lors d’un achat immobilier. Comme dans le cadre d’une location, il n'est pas obligatoire, mais très largement demandé. Son montant est généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente (hors frais de notaire). La somme est versée au moment de la signature du compromis de vente pour sécuriser la transaction. Elle est directement réglée au notaire, et non pas au vendeur. Le notaire met ensuite cette somme sous séquestre jusqu'à la vente définitive. Si la vente est conclue, le montant du dépôt sera déduit du montant restant à payer. Si la vente est cassée, le dépôt de garantie peut être rendu sous certaines conditions. Il doit être rendu si l'acheteur se rétracte durant le délai de rétractation de 10 jours. Il doit également être rendu si l'acheteur n'obtient pas son prêt immobilier ou si une collectivité applique son droit de préemption. En revanche, si aucune raison ne justifie la restitution du dépôt de garantie, le vendeur est en droit de garder la somme.