Garantie solidaire du cédant dans un bail commercial : caractère d’ordre public et application de la loi dans le temps

Portée de l'Article L. 145-16-2 du Code de Commerce sur la Garantie Solidaire

Issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 145-16-2 du code de commerce, qui limite à trois ans la garantie solidaire du cédant du bail commercial, est une disposition d’ordre public, mais ne s’applique pas aux baux en cours lors de la promulgation de ladite loi Pinel.

A propos de l’arrêt du 11 avril 2019 de la Cour de cassation (troisième Chambre civile, n° 18-16.121, FS-P+B+I)

Fonctionnement et Implications des Clauses de Garantie du Cédant

La plupart des baux commerciaux stipule une clause de garantie du cédant, qui impose à ce dernier de garantir le bailleur pour l’avenir en cas de défaillance de son cessionnaire dans le paiement des loyers et charges et/ou dans l’exécution du bail.

L’existence de cette garantie du cédant s’explique par le fait que, si le bailleur a pu librement choisir, dans le cadre du bail initial, son locataire et vérifier sa solvabilité et ses qualités, cela n’est pas le cas du cessionnaire du fonds. En effet, dès lors qu’intervient une vente du fonds de commerce, le nouveau locataire est imposé par le preneur initial au bailleur sans possibilité pour celui-ci de s’opposer à cette cession (compte tenu des dispositions de l'article L.145-16 du Code de commerce). Il s’agit d’une situation exceptionnelle, un contrat ne pouvant en principe être cédé à moins d’un accord de toutes les parties. La faculté pour le preneur de céder librement son fonds est donc contrebalancée par l’obligation subsistante pour ce dernier de répondre de son cessionnaire, qu’il a choisi et dont il est seul à même d’apprécier tant le professionnalisme que la solvabilité.

Limitation de la Durée de Garantie par la Loi Pinel

La durée de cette garantie est plus ou moins longue, en fonction des stipulations du bail, et il n’est pas rare que le contrat prévoie que cette garantie s’applique tant pour la durée du bail au cours duquel la cession est intervenue que pour ses éventuels renouvellements, et/ou tant à l’égard du cessionnaire du preneur que de ses cessionnaires successifs, mettant ainsi à la charge du cédant une obligation de garantie particulièrement lourde.

En instituant l’article L.145-16-2 du Code de commerce, la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, a limité la durée de cette garantie : le bailleur ne peut invoquer la garantie du cédant que durant une période de trois ans à compter de la cession du bail. En réaction, ont fleuri des clauses de garantie solidaire du cédant dérogeant expressément aux dispositions de l’article L.145-16-2 et stipulant une durée de six, neuf ans ou plus, pour la durée du bail et/ou ses renouvellements…

Parallèlement, s’est posée la question de l’application de cette disposition dans le temps : l’article L.145-16-2 s’applique-t-il aux baux en cours en 2014, lors de la promulgation de la Loi Pinel ?

Application dans le Temps de la Loi Pinel et Jurisprudence Récente

La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur cette dernière question dans un arrêt rendu le 11 avril 2019, dont l’importance est soulignée par  sa publication au Bulletin des arrêts des Chambres civiles et au Bulletin d’information de la Cour de cassation.

Cette décision est intéressante  sous deux aspects :

1. La Cour décide que la limitation à trois ans à compter de la cession du bail de la garantie solidaire du cédant ne s’applique pas au bail en cours au 18 juin 2014 (Loi Pinel), considérant d’une part, que cette disposition ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, d’autre part, que cette garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties.

Les clauses de garantie solidaire insérées dans les baux en cours à la date de promulgation de la loi Pinel ne sont donc pas concernées par cette limitation à trois ans et s’appliquent dès lors telles qu’elles sont stipulées.

2. Profitant de l’occasion de statuer sur cette disposition, la Cour de cassation affirme le caractère d’ordre public (toute clause ou convention contraire étant alors nulle et donc inapplicable) de la limitation à trois ans de la garantie solidaire du cédant, rendant ainsi toute clause augmentant ce délai totalement inefficace.

Cette décision est surprenante dans la mesure où les dispositions de l’article L.145-16-2 ne sont pas visées par l’article L.145-15 du Code de commerce (énonçant celles d’ordre public du statut des baux commerciaux), même si ce n’est pas une première, puisque la Cour a déjà adopté une telle position en affirmant le caractère d’ordre public du droit de préemption du preneur en cas de vente des lieux loués (Cass. Civ. 3, 28  juin 2018, n°17-14.605).

Cet arrêt éclaircit les modalités d'application, mais complète aussi l'édifice jurisprudentiel en énonçant un caractère d’ordre public à certaines dispositions, là où le législateur ne l’avait pas décidé.

Gérald BERREBI
Formateur et Avocat au Barreau de Paris