Examen de la loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements

Le besoin de logements est toujours extrêmement fort sur le territoire et de nombreux bâtiments existants sont pourtant inexorablement vides. Alors, pour tenter de venir à bout de la crise du logement en France, l'État a adopté une loi le 16 juin 2025. Elle vise à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. Voici ce que cela va changer pour le secteur de l'immobilier.

Des bâtiments vacants qui n'attendent que ça

Selon les chiffres officiels, plus de 9 millions de m² de bureaux sont disponibles dès maintenant, dont 2 millions de m² sont vacants de façon durable (1). Pourquoi autant de bâtiments se retrouvent vides ? Deux raisons à cela :

• L'augmentation du télétravail qui réduit la superficie de bureau nécessaire pour de nombreuses entreprises
• La baisse de croissance des métiers de bureau

Plutôt que de rester vacants, les bureaux et autres bâtiments professionnels pourraient donc répondre au besoin de logements croissant dans le pays. Cette démarche a déjà lieu depuis plusieurs années mais ne permet pas de combler entièrement le besoin de nouveaux logements qui est d’environ 370 000 par an. En effet, entre 2013 et 2020, la transformation des bureaux en habitations n’a permis de créer que 5 300 logements en moyenne par an. La loi, proposée par Romain Daubié, vient ainsi étendre le périmètre des bâtiments potentiellement candidats à une transformation en habitation.

Ce que prévoit la loi de transformation de bureaux en logements

Initialement, le processus de reconversion de bureaux en logements ne concernait que les bureaux professionnels. Aujourd'hui, la loi inclut tous les bâtiments qui ne sont pas à l'origine destinés à l’habitation. Voici ce que la loi prévoit pour faciliter la transformation de bureaux en logements.

Dérogations aux règles de destination

Certaines règles inscrites dans les PLU peuvent faire obstacle à la transformation des bureaux en logements. La loi donne donc aux autorités compétentes (le maire le plus souvent) le droit de déroger à ces règles pour transformer des bâtiments, mais aussi pour les travaux de surélévation ou d’extension. Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, l’avis de la CDPENAF et de la CDNPS devra être nécessaire.

Modification des règles de copropriété

La transformation de locaux en logements implique souvent un changement de destination des lots. Une opération qui nécessitait avant la loi la décision unanime des copropriétaires. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 a donc été revu pour revenir à une majorité simple. La loi du 16 juin 2025 prévoit aussi un vote à majorité simple (contre majorité absolue auparavant) pour la modification de la répartition des charges suite au changement de destination des lots.

Des dispositifs pour les collectivités locales

Pour accompagner les collectivités locales, la loi prévoit :

• L’extension du dispositif de convention de projet urbain partenarial (PUP) qui ne concernait auparavant que les opérations d’aménagement et de construction.
• La possibilité d'assujettir à la taxe d’aménagement aux projets de reconversion (avec un abattement de 50 % pour le porteur de projet)
• La possibilité d'être exonéré de la Taxe Annuelle sur les Bureaux (TSB) si le propriétaire s'engage à réaliser la transformation en habitation dans un délai de quatre ans.
• L’élargissement du champ d’intervention de l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) pour aider les collectivités dans leurs projets de transformation de bureaux en logements.

La mise en place de permis “multi-destinations et “multi-états”

À l’image du permis double créé en 2018, la loi du 16 juin 2025 crée le permis de construire “multi-destinations” qui pourra être couplé à un permis “multi-états”. Ces permis vont permettre à une même construction d’alterner entre plusieurs destinations sur une durée qui peut aller jusqu'à 20 ans. L’idée étant d'adapter les surfaces aux besoins du moment. Ainsi, un bâtiment pourra accueillir sur 60 % de sa surface des logements, sur 30% des bureaux et sur 10 % une crèche. Ces surfaces allouées à ces différentes destinations pourront ensuite être revues et attribuées selon les besoins.

Accélérer la production de logements étudiants

Les logements étudiants sont également en nombre insuffisant sur le territoire. La loi de transformation des bureaux en logements vient donc proposer plusieurs mesures pour pallier ce manque :

• Donner la possibilité aux CROUS de recourir au marché de la conception-réalisation, sans avoir à justifier de considérations thermiques, énergétiques ou techniques, afin d'accélérer la réalisation de leurs projets.
• Permettre aux PLU de majorer le volume constructible de logements étudiants jusqu’à 50 %.

La loi du 16 juin 2025 vient donc s’appuyer sur l'existant pour proposer de nouveaux logements. Elle entend simplifier la transformation de bureaux en logements, une opération qui se heurte souvent à des règles strictes en matière de construction et d’urbanisme. Mais elle entend aussi rétablir un équilibre face à un vrai paradoxe : des millions de mètres carrés restent résolument vides alors que des centaines de milliers de nouveaux logements sont nécessaires chaque année.