Copropriété - Assurances et Responsabilités Construction

La Complexité des Assurances de Construction pour les Professionnels de l'Immobilier

Si les travaux sont intimement liés à l’immobilier, l’inverse ne l’est pas forcément tant que l’Ouvrage en cause ne nécessite pas de réparation, de réhabilitation, d’extension.

C’est peut-être la raison pour laquelle les Professionnels de l’immobilier ne se sentent pas, d’une manière générale, forcément concernés en première ligne par les Assurances de la Construction et les diverses Responsabilités qui en découlent…

Obligations Légales d'Assurance dans la Construction

Il convient donc de rappeler avec force que la Loi du 4 janvier 1978 (dénommée Loi Spinetta) a instauré une double obligation légale d’Assurances :

• Celle en Dommages-Ouvrage destinée à tous les Maitres d’ouvrage (dont les Syndicats des Copropriétaires représentés par leur Syndic) qui vont entreprendre des « Travaux de Construction ».
• Celle en Responsabilité Civile Décennale pour l’ensemble des Constructeurs qui ont participé aux « Travaux de Construction ».

Ainsi, un Promoteur qui vend en VEFA son immeuble aura non seulement l’obligation de souscrire une Assurance Dommages-Ouvrage pour le compte d’une part des Acquéreurs et d’autre part du Syndicat des Copropriétaires pour les parties communes mais encore une Assurance propre de responsabilité civile décennale dénommée « Constructeur non Réalisateur » au titre de l’article 1646-1 code civil.

Cette même Assurance Dommages-Ouvrage devra donc être proposée en Assemblée Générale aux Copropriétaires par le Syndic en cas de travaux de réfection assimilés à des « Travaux de Construction » (ex : ravalement d’étanchéité de façades).

On entrevoit combien la garantie obligatoire décennale qui pèse tant sur le Promoteur (en première ligne) que sur l’ensemble des Constructeurs peut et  devra même être mise en jeu lorsque la « gravité » des dommages sera avérée durant cette longue période.

Le Législateur a aussi prévu de par l’article 1792-3 code civil la mise en cause des constructeurs au titre de la Garantie complémentaire de Bon Fonctionnement de deux ans relative aux éléments d’équipement dissociables destinés à fonctionner laquelle a connu maints bouleversements jurisprudentiels depuis son avènement…

La deuxième garantie complémentaire « les Dommages Immatériels Consécutifs » s’avère être aussi très importante au regard des réclamations potentielles en jeu…

Ces Professionnels de l’immobilier face à des travaux de réparations, de réfection sur l’immeuble « Existant » devront, en outre, prendre soin de l’assurer au cas où les travaux neufs entrepris occasionneraient des dommages « graves » à l’immeuble existant.

Les spécificités de l’Assurance et des Responsabilités Construction ne s’arrêtent pas là… !

Que dire de la confusion trop fréquemment entretenue entre la Livraison et la Réception…

Que dire de la Responsabilité du Promoteur en VEFA qui, au titre des articles 1642-1 cc et 1648 alinéa 2 cc, reste débiteur, en première ligne, de la Garantie des vices et défauts de conformités apparents à l’égard tant de chaque acquéreur que du Syndic de Copropriété pour les parties communes…

Que dire de la double mise en œuvre de la Garantie de Parfait achèvement (art 1792-6 cc) qui pèse sur l’entreprise…

Que dire des dommages « intermédiaires » qui peuvent permettre au Syndic et aux Copropriétaires de mettre en cause les responsabilités contractuelles des Constructeurs (art 1231-1 cc et 1792-4-3 cc) sous les conditions édictées…

Que dire des Troubles Anormaux de Voisinage (bruit poussière, luminosité, fissurations etc.) que peuvent causer les travaux entrepris ou subis par une Copropriété…

Que dire des Attestations d’assurances Responsabilité civile décennale dont il faut s’assurer de leur bonne transmission par les Constructeurs (Loi du 6 août 2015 et Jurisprudences) et de leur contenu…

Il est ainsi clair que le Risque « Construction » est une Matière à part qui a sa propre Législation et surtout ses propres et nombreuses Jurisprudences mais qu’il est aussi étroitement lié au « quotidien » des Professionnels de l’Immobilier lesquels ne peuvent ignorer que malheureusement tôt ou tard ils peuvent être confrontés à divers litiges soit après la livraison par le Promoteur soit durant les travaux commandés soit après leur réception.

Jurisprudence sur la Distinction entre Professionnels de l'Immobilier et de la Construction

C’est ainsi que la Cour de Cassation  juge d’une manière continue qu’un Professionnel de l’immobilier n’est pas un Professionnel de la Construction :

• Par arrêt du 4/02/2016 (3e civ n° 14-29347) la Cour de Cassation a considéré qu’une SCI Promoteur Immobilier est une Professionnelle de l’Immobilier et non de la Construction.
• IDEM Cass 3e civ 7/11/2019 n° 18-23259 : une SCI qui a pour objet social l’investissement et la gestion immobilière est une professionnelle de l’immobilier et non de la construction.
• IDEM  Cass 3e civ 19/09/2019 n° 18-15710 : pour un  Agent immobilier

Nul ne peut donc plus continuer d’ignorer les risques qui pèsent sur la gestion d’une Copropriété qu’elle soit récemment livrée au Syndicat des Copropriétaires par le Promoteur ou que des travaux de restauration doivent être entrepris sur une Copropriété existante de moins ou de plus de 10 ans.

Rappelons que tout Syndic a, en sus, un rôle de Conseil à l’égard du Syndicat des Copropriétaires et qu’il se doit de s’informer des évolutions juridiques et assurantielles pour défendre non seulement le Patrimoine Immobilier face à des positions de non-garanties parfois contestables des Assureurs tant Dommages-Ouvrage que Responsabilité civile décennale mais encore son propre Mandat.

Chacun sait que tout Syndicat des Copropriétaires au titre de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 est responsable de plein droit à l’égard des Copropriétaires du défaut d’entretien mais aussi des vices de construction sauf Force majeure ou faute d’un tiers (Confirmé par Cass 3e civ 23/01/2020 n° 18-19359).

La Formation devient ainsi, il faut le souligner, impérative, incontournable car trop de Syndics, Gestionnaires et Assistantes de Copropriété sont « désemparés » par la certaine complexité (et par la complexité certaine) de ces Assurances et des responsabilités très diverses dont sont débiteurs les Constructeurs dans leur ensemble (Entrepreneur, Sous-traitant, Architecte, Maitre d’œuvre, Bureau d’étude, Fabricant).

La Formation s’avère donc ouverte à celles et ceux qui le souhaitent…

Auteur : Jean-Francis BINET, diplômé de Faculté de Droit, a exercé diverses fonctions au sein de Compagnies d’assurances et d’un Promoteur et Administrateur de biens :

1) La SMABTP en qualité de Responsable d’un Service Sinistres

2) AXA en qualité de Responsable d’un Service Sinistres Construction puis de Responsable Régional Construction

3) Nexity en qualité de Directeur Contentieux puis de Directeur des Assurances du Pôle Logement.

Depuis plus de trente ans grâce à mon expérience et aux compétences acquises au sein de ces grandes Entreprises, j’anime  de très nombreuses Formations sur l’Assurance Construction, France entière, auprès, tout particulièrement, des Assureurs, des Promoteurs, des Syndics, Gestionnaires et Assistantes de Copropriété.