Clause résolutoire d'un bail commercial : appréciation de l'obligation d'exploitation continue

Le juge des référés n'est pas compétent pour apprécier la durée des congés pris par le preneur au regard de l'obligation d'exploitation continue stipulée dans le bail.

A propos de Cass civ., 12 janv. 2022, n° 20-22.562, n° 36 F

Clauses Résolutoires dans les Baux Commerciaux et Rôle du Juge

La clause résolutoire est réglementée par l'article L. 145-41 du code de commerce qui prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Dans le cas d’espèce, le bailleur a signifié à son locataire un commandement de reprendre l’exploitation des lieux le 24 janvier 2019, après avoir fait constater la fermeture du restaurant.

Le bailleur a assigné le locataire le 15 mars 2019 pour solliciter la résiliation du bail faute pour le locataire d’avoir satisfait à la mise en demeure.

Pour sa défense, le locataire a fait valoir que la non-exploitation du fonds correspondait à la durée de ses congés et qu’il n’avait pas en conséquence manqué à son obligation d’exploiter les lieux de manière continue.

La cour d’appel a fait droit à cette demande et rejeté la demande du bailleur en constatation de la résiliation du bail.

Analyse de la Cassation sur l'Obligation d'Exploitation et Les Congés du Preneur

En revanche, le pourvoi en cassation formé par le bailleur est accueilli au motif qu’il n’est pas au pouvoir du juge des référés d’apprécier la durée des congés pris par le preneur au regard de l’obligation d’exploitation continue stipulée dans le bail.

Aussi, après avoir constaté l’absence de reprise de l’exploitation du fonds plus d’un mois après la signification du commandement, la Haute juridiction casse l’arrêt d’appel et considère que la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.

Auteur : Philippe LEGRAND, 
Avocat à la cour d'appel de Paris