Tout savoir sur le droit de préemption pour la vente immobilière

Lors de la vente d’un bien immobilier, certaines personnes physiques et morales disposent d’un droit de préemption qui leur permet d'acquérir le bien à la place de l’acheteur initial. En quoi consiste ce droit, quelles sont les personnes qui en disposent et quels sont les délais impartis ? On vous explique tout cela. 

En quoi consiste le droit de préemption pour la vente immobilière ?

Le droit de préemption dans le cadre d'une vente immobilière est une disposition légale qui permet à une personne ou à une entité publique d'acquérir un bien immobilier à la place de l'acheteur initial. En d'autres termes, en cas de préemption, le vendeur est contraint de céder son bien immobilier à la personne ou à l'entité qui exerce ce droit, même s'il avait trouvé un autre acquéreur. Cette mesure représente une entrave à la liberté contractuelle, mais elle est justifiée par des considérations d'intérêt général.

Que ce soit un particulier, une commune ou une collectivité, toute entité habilitée peut exercer le droit de préemption sur un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une habitation, d'un immeuble, d'un terrain ou d'un local commercial. Ainsi, lorsque le droit de préemption est activé, le vendeur se trouve dans l'obligation de vendre son bien au préempteur, aux conditions prévues, même s'il avait déjà trouvé un autre acquéreur.

Qui a le droit de préemption lors d’une vente immobilière ?

La loi a prévu différents types de droits de préemption selon l'identité des préempteurs. Ces droits de préemption peuvent ainsi être regroupés en trois catégories détaillées ci-dessous :

Le DPU ou droit de préemption urbain

Selon l'article L211-1 du Code de l'urbanisme, les municipalités dotées d'un Plan Local d'Urbanisation (PLU) ont le droit de préempter un bien immobilier dans un périmètre prédéfini. Cela leur permet de réaliser des projets d'intérêt public, de mettre en œuvre leur stratégie d'aménagement urbain et de préserver certaines activités locales telles que l'artisanat ou le commerce. Le conseil municipal officialise l'application du DPU dans les zones concernées.

Lorsqu’elle reçoit une DIA (déclaration d'intention d'aliéner *), la mairie dispose de 2 mois pour faire connaître sa décision. La mairie peut également suspendre ce droit et permettre au propriétaire de vendre son bien à l'acheteur de son choix.

Le droit de préemption des collectivités locales et publiques

Ce droit s'applique dans différents types de territoires. Dans les Zones d'Aménagement Différé (ZAD), où des projets d'équipement ou de construction sont prévus, les municipalités disposent d'un droit de préemption pouvant s'étendre jusqu'à 6 ans après la création de la ZAD.

Les espaces naturels sensibles relèvent également de ce droit de préemption. Les départements concernés peuvent ainsi préempter des biens dans le but de protéger les paysages et la biodiversité. Les propriétaires souhaitant vendre un bien situé dans un espace naturel sensible doivent ainsi adresser leur DIA à la mairie de la commune qui dispose d’un délai de préemption de 3 mois.

Le droit de préemption des locataires

La loi n°89-462 de juillet 1989 accorde également un droit de préemption aux locataires de biens immobiliers en location. Attention, le droit de préemption s'applique uniquement sur les biens loués vides. Les biens meublés ne peuvent pas être préemptés par le locataire. Si le propriétaire décide de vendre son bien non meublé, le locataire a le privilège d'acheter le bien avant tout autre acquéreur potentiel. Pour ce faire, le propriétaire doit notifier sa décision de vendre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour donner sa réponse. S'il renonce à exercer son droit de préemption ou s'il ne répond pas dans ce délai, le propriétaire peut vendre le bien à un autre acheteur au même prix.

Droit de préemption : quel impact sur la transaction immobilière ?

Le droit de préemption peut avoir un impact significatif sur une transaction immobilière. Pour savoir s'il y a un droit de préemption applicable dans le cadre d'une vente, il est possible de se renseigner auprès de la mairie. Le notaire chargé de la vente se doit également de se renseigner et d’en informer les différentes parties prenantes.

Lorsqu'un droit de préemption est exercé, cela signifie qu'une entité publique ou une personne bénéficie du privilège d'acquérir le bien immobilier à la place de l'acheteur initial. Cela peut entraîner plusieurs conséquences comme notamment des retards dans la transaction. L'exercice du droit de préemption peut en effet retarder la vente du bien immobilier, car l'entité préemptante dispose d'un délai pour prendre sa décision d'achat.

Si l'entité qui exerce son droit de préemption décide d'acquérir le bien, cela peut également avoir un impact sur le prix de vente. En effet, elle peut être disposée à payer un prix différent de celui initialement convenu avec l'acheteur initial. C’est notamment le cas dans le cadre d’un DPU. La mairie peut proposer un prix inférieur à celui convenu. Le vendeur peut alors accepter ces conditions ou bien refuser le prix suggéré. La mairie doit alors saisir le juge des expropriations qui se chargera de fixer le prix du bien. L'exercice du droit de préemption peut ainsi entraîner des complications juridiques, notamment si l'acheteur initial conteste la préemption ou si des désaccords surviennent quant aux modalités de la vente.

*Déclaration d'intention d'aliéner : formalité imposée aux propriétaires souhaitant vendre un bien situé sur une zone où il existe un droit de préemption.