Promesse unilatérale de vente : le vendeur est obligé de vendre dès la conclusion de l'avant contrat

Revirement de Jurisprudence sur la Rétractation dans les Promesses Unilatérales de Vente

La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en estimant désormais que le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat de promesse unilatérale de vente et ne peut se rétracter avant la levée de l'option par le bénéficiaire même dans les affaires antérieures à la réforme du droit des contrats de 2016.

A propos d’un arrêt : Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554, n° 583 FS - B

La distinction entre l'offre de contrat et la promesse de contrat est toujours délicate et a fait souffrir nombre de praticiens. La Cour de cassation vient d'apporter une pièce supplémentaire au débat en affirmant que le promettant, dans une promesse de vente, s'engage à vendre et ne peut se rétracter pendant le délai d'option. Cette affirmation est d'autant plus frappante qu'elle constitue un véritable revirement de jurisprudence (de la plus haute importance pour les professionnels de l'immobilier).

Dans le cas rapporté, les propriétaires d'un appartement, situé dans un immeuble en copropriété, avaient consenti à deux époux une promesse de vente de celui-ci ainsi que de la moitié de la cour indivise, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.

Engagement Définitif du Promettant et Confirmation par la Cour de Cassation

Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, l'épouse s'est rétractée de cette promesse mais, après le décès de la précédente propriétaire, les bénéficiaires de la promesse ont levé l’option et assigné l'épouse en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de la demande en invoquant la possibilité de se rétracter tant que les bénéficiaires n'avaient pas acheté. Sa prétention pouvait s'appuyer sur une jurisprudence très contestée, mais constante depuis près de 30 ans, de la Cour de cassation accordant au promettant un tel droit de rétractation. Or, entre-temps…, la Cour a changé d'avis.

Les Hauts magistrats commencent par rappeler leur jurisprudence antérieure selon laquelle en application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans la rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire.

Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199 : Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 28 oct. 2003, n° 02-14.459).

Mais ensuite, la Haute cour considère qu'il convient maintenant « d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Elle approuve, par conséquent, la cour d'appel qui a relevé que, dans l'acte de promesse de vente, le promettant avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus. Les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite et la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente.

Conséquences de la Rétractation du Promettant sur la Formation de la Vente

Qu'en penser ? La Cour de cassation semble suggérer que l'adoption de l'ordonnance du 10 février 2016 (réformant le droit des contrats) la conduit à remettre en cause sa jurisprudence alors qu'elle ne traite pas de la question.

Mais, sur le fond, la solution adoptée était préconisée par la majorité des auteurs et doit être approuvée. La promesse de vente est un contrat et non une simple offre. C'est un accord de volontés qui porte sur l'engagement de vendre. Le bénéficiaire enregistre l'offre qui lui est faite en tant qu'offre de vente. Il dispose du délai d'option pour accepter d'acheter. Le promettant ne peut donc unilatéralement se dédire.

Il en résulte que, si les bénéficiaires lèvent l'option, la vente est définitive et les acquéreurs peuvent réclamer l'exécution forcée du contrat. Leur droit d'acheter est concrétisé par la formation de la vente et ne peut être réduit à la simple allocation de dommages-intérêts.

Impact sur la Rémunération de l'Agent Immobilier

Par conséquent, l'agent immobilier qui s'est entremis dans la conclusion de la promesse a droit à sa rémunération, dès le jour de la levée de l'option. La vente est, à ce moment, constatée dans un acte unique générateur de la commission. Il n'est plus à la merci d'une rétractation du promettant (sauf stipulation contraire de la promesse, ainsi que le précise la Cour, telle que l'existence de conditions suspensives). L'analyse retenue est favorable aux intermédiaires qui ont droit à leur commission dès la levée de l'option. La Cour de cassation a, en effet, jugé que, l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération de l’agent immobilier, n’est pas nécessairement un acte authentique (Cass. 1re civ., 9 déc. 2010, n° 09-71.205, n° 1132 FS - P + B + I).

Il peut s’agir d’un acte sous seing privé dès lors que l’accord des parties est constaté et qu'elles n'ont pas décidé de subordonner la formation de la vente à la rédaction de l'acte authentique ou à l'avènement de conditions suspensives.

Corinne SAINT-ALARY HOUIN, Professeur émérite de l'université de Toulouse 1 Capitole