Loi PACTE et baux commerciaux

La loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019) a modifié les dispositions de l’article L 642-7 du Code de commerce :

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s'y rattachent.

En principe, le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce (Art. L145-16 du Code de commerce).

Cependant, le contrat de bail peut prévoir la garantie solidaire du cédant en cas de cession.

• Quid de la garantie solidaire du cessionnaire depuis la loi PACTE ?

Dans le cadre d’un plan de cession, la clause dite « de solidarité inversée », est désormais réputée non écrite suivant l’article L.642-7 du Code de commerce modifié par ladite loi qui dispose désormais :

« toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. »

Elle avait été validée par la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass.com., 27 septembre 2011, n° 10-23539) et pouvait être considérée comme une bonne garantie pour le Bailleur.

Elle lui permettait en effet d’imposer, comme préalable ou parallèle à la cession, le paiement des arriérés locatifs par l’acquéreur du fonds.

Mais cette clause constituait aussi un sérieux frein à la reprise de l’entreprise en difficulté : un repreneur potentiel n’a aucune envie de payer les arriérés du cédant, qui en pratique venaient en diminution du prix de cession, destiné pourtant à désintéresser les créanciers.

La clause demeure valable si la cession concerne un actif isolé, elle n’est réputée non écrite que pour l’application d’un plan de cession.

Cette différence de régime se justifie par le fait que le plan permet une poursuite d'activité.