Loi Elan et Copropriété

La loi ELAN adoptée définitivement le 23 novembre 2018 propose une réforme d’ensemble de la Copropriété à venir ou immédiate.

Les articles 202 à 213 de ladite loi proposent des modifications d’envergure.

Les réformes immédiates

On  notera en particulier :

• que le syndic sera pénalisé d’une transmission tardive des pièces au Conseil syndical (article 203 de la loi) ;
• qu’un lot de copropriété est composé de façon indissociable d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes (article 206 de la loi - I) ;
• que sont consacrées les notions de parties communes à jouissance privative et celles de parties communes spéciales avec le corollaire de charges spéciales (article 209 de la loi) ;
• que le nombre de mandats pouvant être donné lors d’une assemblée générale est augmenté, et que la pratique des mandats en blanc est définitivement proscrite (article 211 – I de la loi) ;
• qu’on pourra participer aux assemblées de copropriétaires directement mais aussi par visioconférence et par un vote par correspondance au moyen d’un formulaire (article 211- II de la loi) ;
• que la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois (art.213 de la loi) ;
• que tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25 (article 212 de la loi) ;
• que la prescription des actions personnelles en copropriété est réduite de 10 ans à 5 ans à compter de la connaissance des faits (article 213 de la loi) ;
• qu’une super procédure permettra le recouvrement accéléré de charges permettant d’éviter de recourir à des procédures à répétition à l’encontre d’un même copropriétaire récalcitrant et d’obtenir des titres exécutoires sur des créances plus importantes.  Ainsi, si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans le mois suivant la réception d’une mise en demeure, il sera possible de diligenter une seule procédure pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à intervenir (art.210 de la loi).

Les réformes à venir

Suivant l’article 215 - II de la loi ELAN, le gouvernement est autorisé, dans les 24 mois, à procéder par voie d'ordonnance à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

Egalement, suivant l’article 215 – II, le gouvernement est autorisé, dans les 12 mois,  à prendre par voie d'ordonnance les mesures visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :

• à redéfinir les règles de la copropriété des immeubles bâtis notamment en fonction de leurs tailles, de leurs caractéristiques et de leurs destinations ;
• à modifier les règles de gouvernance de la copropriété et les règles d’ordre public applicables.

François de LA VAISSIERE, Avocat honoraire du barreau de Paris, enseignant et spécialiste en droit immobilier, formateur ELEGIA
Géraldine Lamoril, Docteur en droit