Loi ELAN : adoptez une démarche de revitalisation des territoires

La loi ELAN ou loi logement 2018 a transformé le droit immobilier en modifiant de nombreuses règles d'urbanisme. Parmi les principales dispositions de ce texte, nous vous proposons de découvrir les opérations de revitalisation du territoire. S'inscrivant dans un projet global d'urbanisme, ces dernières visent à moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux pour améliorer l'attractivité d'un territoire.

Comment définir les opérations de revitalisation des territoires ?

L’article 157 de la loi ELAN crée un article  L. 303‑2 dans le Code de la Construction et de l’habitation :

« Les opérations de revitalisation de territoire ont pour objet la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable ».

Comment mettre en oeuvre la revitalisation des territoires ?

« Ces opérations donnent lieu à une convention entre l’État, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres, ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé susceptible d’apporter un soutien ou de prendre part à la réalisation des opérations prévues par la convention.

La convention définit le projet urbain, économique et social de revitalisation du territoire concerné, favorisant la mixité sociale, le développement durable, la valorisation du patrimoine et l’innovation. Elle délimite le périmètre des secteurs d’intervention, parmi lesquels figure nécessairement le centre-ville de la ville principale du territoire de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire. Ce périmètre peut également inclure un ou plusieurs centres-villes d’autres communes membres de cet établissement. »
 

Quel est le contenu de la convention avec l'Etat ?

« La convention précise sa durée, le calendrier, le plan de financement des actions prévues et leur répartition dans les secteurs d’intervention délimités. Elle prévoit également les conditions dans lesquelles ces actions peuvent être déléguées à des opérateurs.

Elle prévoit également tout ou partie des actions suivantes :

1. Un dispositif d’intervention immobilière et foncière
2. Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants, avec pour objectif prioritaire leur maintien au sein du même quartier requalifié ;
3. L’utilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
4. Des actions en faveur de la transition énergétique du territoire, notamment de l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier et de la végétalisation urbaine et des bâtiments ;
5. Un projet social, comportant notamment des actions en faveur de la mixité sociale et d’adaptation de l’offre de logement, de services publics et de services de santé aux personnes en perte d’autonomie ;
6. Des actions ou opérations d’aménagement, au sens de l’article L. 300‑1 du code de l’urbanisme…
7. Des dispositifs d’intervention immobilière et foncière visant la reconversion ou la réhabilitation des sites industriels et commerciaux vacants ainsi que des sites administratifs et militaires déclassés ;
8. Des actions destinées à moderniser ou à créer des activités ou des animations économiques, commerciales, artisanales, touristiques ou culturelles, sous la responsabilité d’un opérateur ;
9. Des actions ou opérations favorisant, en particulier en centre-ville, la création, l’extension, la transformation ou la reconversion de surfaces commerciales ou artisanales
10. Un engagement de la ou des autorités compétentes en matière de plan local d’urbanisme, de document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, de procéder aux modifications des documents d’urbanisme, approuvés ou en cours d’approbation, nécessaires à la mise en œuvre des plans, projets ou actions prévus par la convention. … »

Le statut des baux commerciaux est aussi modifié dans ce périmètre :

• Les baux relatifs à un local commercial conclus postérieurement à la signature de la convention ne peuvent porter que sur ce local dans les immeubles qui abritent à la fois un ou plusieurs locaux commerciaux ainsi que des locaux destinés à l’habitation, à l’exception des locaux destinés au fonctionnement des activités commerciales ou artisanales et du local destiné à l’habitation occupé par le commerçant ou l’artisan qui exerce son activité professionnelle en rez-de-chaussée ;
• Sont interdits, postérieurement à la signature de la convention, les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale. 

Hugues MASSON
Consultant Formateur ELEGIA – Directeur juridique - Sas Arturus