Le contrat de syndic et le vote en assemblée des copropriétaires par le mandataire

La FNAIM, le SNPI et l’UNIS ont obtenu l’annulation partielle du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 caractérisant le contrat de syndic de copropriété - CE 5 octobre 2016, pourvoi n°390-465. 

Mais aussi, par deux arrêts,  la 3° chambre civile de la Cour de Cassation a précisé opportunément le régime du vote par mandataire en assemblée générale.

1. Annulation partielle par le Conseil d’Etat du décret du 26 mars 2015 fixant le contrat de syndic

Par un arrêt du conseil d’Etat du 5 octobre 2016, le Conseil d’Etat a annulé les dispositions du décret du 26 mars 2015, relatif au contrat de syndic type sur les points essentiels suivant :

Clause 9 : Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires  (frais de recouvrement et frais liés aux mutations…)

• La clause portant sur « Les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » figurant au point 9-1 de l’Annexe 1 du décret, était rédigée comme suit :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaire qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre . »

Le Conseil d’état annule les termes suivant « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

En effet, cette disposition avait pour conséquence de laisser à la charge du syndic ces frais lorsque le copropriétaire visé était devenu définitivement insolvable.

• Par ailleurs l’article relatif à la  « Délivrance du certificat de l’article 20 » que l’on retrouve au point 9.2,  fait état des suppressions des termes cités ci-dessous.

Lors de l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire doit notifier au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur se portant acquéreur (mesure prévue par l'article 20 II de la loi de 1965).

Le contrat type de syndic prévoyait que l'établissement de ce certificat était imputable au seul copropriétaire concerné. Le Conseil d'État vient annuler cette disposition au motif que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Or, la loi de 1965 ne prévoit de dérogation à ce principe s'agissant du coût de l'état daté.

Il en résulte donc, que le contrat type qui impute le coût d'établissement du certificat au copropriétaire concerné, a méconnu l'article 10 de la loi de 1965 et les compétences du législateur. Ce dernier étant le seul qui pouvait prévoir, par dérogation à cet article, l'imputation d'une catégorie de charges uniquement au copropriétaire concerné.

En conséquence, les juges considèrent qu'il y a lieu d'annuler les mots "Délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965" au sein de la liste de frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

Les clauses 7.1.4 et 7.1.5 relatives à « L’externalisation des archives et de l’extranet copropriété »

• En cas d’externalisation, le contrat-type prévoit que la rémunération forfaitaire du syndic est réduite d’une somme convenue entre les parties ou correspondant à la valeur de la prestation facturée au syndicat par la société d’archivage.

Le Conseil d’État considère que ces dispositions ne font pas obstacle à ce qu’en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, ce dernier se trouve rehaussé jusqu’à concurrence des sommes qui avaient été déduites dans un premier temps,  de sorte que le syndic soit rémunéré pour les prestations réalisées. 

• Enfin, le Conseil d’État a décidé d’annuler le point relatif au « Contrat de syndic type »  si ce dernier ne comportait pas la mention relative aux frais afférents à la tenue d'un compte bancaire séparé.

Pour la mise en concurrence des contrats de syndic, au moment où était paru le décret fixant le contenu du contrat type, le troisième alinéa de l'article 21 de la loi de 1965 prévoyait que les projets de contrats soumis à l'examen du conseil syndical devaient, notamment, faire état des frais afférents à la tenue d'un compte bancaire séparé. Le modèle de contrat annexé au décret du 26 mars 2015 aurait donc dû contenir une mention relative à ces frais et a été jugé illégal à ce titre. Toutefois, cette annulation est sans portée réelle puisque la loi Macron du 6 août 2015 a modifié les modalités de la mise en concurrence et abandonné toute référence aux frais afférents à la tenue de compte.

L’annulation de l’ensemble de ces dispositions est rétroactive.

Sylvaine Pelle-Grassin
Directeur Adjoint - Cabinet d'administration de Biens et Formatrice en immobilier

2. Point  sur le vote du mandataire à l’assemblée générale des copropriétaires

- Par deux arrêts,  la 3° chambre civile de la cour de cassation a précisé opportunément le régime du vote par mandataire en assemblée générale :

• la première décision (8 septembre 2016 n° 15-23.422) décide pour la 1ère fois que le vote du mandataire n’engage le copropriétaire mandant et absent que sur un point inscrit à l’ordre du jour figurant dans la convocation à l’AG.

On sait qu’il est impossible au mandant de contester une décision prise par exemple à l’unanimité, car seul un opposant est recevable à le faire, et que tel n’est pas le cas d’un copropriétaire qui a désigné un mandataire votant effectivement la résolution critiquée. Le syndic ne saurait s’immiscer dans ce vote, le mandat régulier faisant du vote du mandataire celui du mandant, les rapports entre eux, notamment en cas de dépassement des pouvoirs attribués étant inopposables au syndicat. S’il s’agit d’une question dont le mandant n’avait pas connaissance – car ne figurant pas à l’ordre du jour, il peut au contraire ne pas être tenu comme engagé par la position prise par son mandataire qui aurait alors improvisé.

• Un second arrêt de la même chambre du même jour (n°15-20.860) évoque le cas où le mandataire ne respecterait pas le mandat impératif qu’il reçoit. Là encore, est inopposable au syndicat le contenu du mandat, seul étant pris en compte le vote tel qu’il a été exprimé, fut-ce au mépris du mandat et le syndic qui empêcherait le titulaire du mandat de violer les consignes du mandat impératif commettrait une faute de nature à entrainer sa responsabilité.

François de LA VAISSIERE
Avocat et formateur en droit immobilier