La nouvelle version rectifiée du diagnostic de performance énergétique (DPE)

 Suite à l’entrée en vigueur depuis le 1er juillet dernier du nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE), de nombreuses remontées émanant des professionnels de l’immobilier ont fait état de résultats anormaux sur les étiquettes énergies du nouveau DPE pour certains types de logements, notamment ceux construits avant 1975. Suite à cette alerte, le ministère du Logement a annoncé le 24 septembre 2021 la suspension de l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements construits avant 1975.

Pour en savoir plus :

Rappels :

Limiter la consommation d'énergie est devenu un véritable enjeu de société. Dans le but d'améliorer le parc immobilier sur ce point, le législateur a imposé le contrôle de la performance énergétique

notamment lors de la construction ou de l'extension d'un immeuble (CCH art. L 134-2 ; art. L 126-27 à compter du 1-7-2021) ainsi qu'au moment de sa vente ou de sa location. Chaque propriétaire d'immeuble doit ainsi tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat à l'acquisition ou à la location (CCH art. L 134-3, al. 2 ; art. L 126-28 à compter du 1-7-2021 ; Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3) avant même la conclusion du bail ou de la vente.

Aux termes de la loi énergie et climat, à compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique, déterminée sur la technique du DPE, des bâtiments à usage d'habitation ne devra pas excéder le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est donc un élément essentiel pour déterminer la consommation d’un logement. Les défauts de ce dispositif sont de longue date pointés du doigt. Pour cela, le gouvernement a tenté de remanier les bases du DPE pour qu’il soit plus fiable et plus lisible, permettant également d’identifier de manière plus précise les logements qualifiés de « passoire thermique ». Nous allons voir au travers de cet article que la dernière intervention législative à ce sujet a laissé pendante certaines problématiques à la fois quant aux résultats obtenus pour certains diagnostiques.

L’origine du DPE

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE est un document de référence, instauré en 2006, qui permet de connaitre la performance énergétique d’un logement. Il évalue l’impact de celui-ci en émissions de gaz à effet de serre ainsi que sa consommation d’énergie. De ce fait, il permet d’informer les futurs propriétaires ou locataires des performances énergétiques du logement en question. Pour situer l’impact énergétique du logement, le DPE attribue deux notes, qui prennent la forme d’une lettre, allant de la lettre A, signifiant que le logement est très performant, à la lettre G, qui représente les logements énergivores, les passoires thermiques. Il s’agit aujourd’hui d’un indicateur essentiel pour lequel les acquéreurs et les locataires d’un bien immobilier prêtent une attention particulière.

Depuis le 1er novembre 2007, le DPE doit être réalisé par un professionnel répondant aux conditions exposées à l’article R 134-4 du Code de Construction et de l’habitat. Initialement, le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de 10 ans (CCH art. R 134-4-2), et une valeur purement informative. En effet, tel qu’il a été conçu, le résultat du DPE, à savoir l'évaluation de la consommation d'énergie et des charges, ne relevait pas d’une garantie contractuelle, aussi, ni l'acquéreur ni le locataire ne pouvait se prévaloir du DPE à l'encontre du vendeur ou du bailleur (CCH art. L 271-4, II, al. 4 pour la vente ; CCH art. L 134-3-1, al. 2 et Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 pour la location).

À savoir que les modalités de réalisation du DPE n'ayant été fixées que pour les bâtiments situés en France métropolitaine, ce diagnostic n'est pas applicable à ceux situés en outre-mer.

Le nouveau DPE

Désormais opposable, le “nouveau DPE“, c’est ainsi que les professionnels le nomment, s’applique depuis le 1er juillet 2021. Sensé être plus lisible et surtout plus fiable, le “nouveau DPE“ devrait

par exemple changer de classe énergétique environ 600 000 logements chauffés à l’électricité qui quitteraient les classes F et G, pour tomber dans la classe E.

Cette évolution synthétise les éléments les plus déterminants pour évaluer la consommation d’énergie. Sont désormais pris en compte deux indicateurs : l’énergie primaire du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, calculés plus précisément. Le classement qu’obtiendra le domicile est donc la synthèse de ces deux mesures : il peut aller de la lettre A à la lettre G. Les nouvelles dispositions permettent également de réaliser une estimation moyenne des factures énergétiques du logement.

Avant cette réforme, le DPE était principalement déterminé par les factures que de l’occupant du logement. Cependant, si celui-ci ne transmettait pas lesdites factures, un DPE dit « vierge » était délivré, faute d’informations. La nouvelle méthode de calcul du DPE est sensée résoudre ce problème, puisque les caractéristiques techniques (isolation notamment) du logement sont désormais prises en compte.

Pour ce qui est de la durée de validité du DPE, celle-ci est toujours fixée à 10 ans. Cependant, lorsque le DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, le diagnostic est valide jusqu’au 31 décembre 2022, et lorsque le DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le diagnostic est valide jusqu’au 31 décembre 2024 (CCH art. D 134-4-2 dans sa rédaction issue du décret 2020-1610 du 17-12-2020).

Les anomalies rectifiées du nouveau DPE

Suite à l’entrée en vigueur le 1er juillet dernier du nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE), des premiers résultats qualifiés d’anormaux (notes beaucoup trop basses) ont été détectés sur les étiquettes du DPE pour certains types de logements, notamment ceux construits avant 1975. Sans donner plus de détails sur l’origine de ces irrégularités, et dans l’attente des résultats de ces investigations, la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature du ministère de la Transition écologique a annoncé le 24 septembre dernier la suspension de l’édition des Diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975.

La ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, avait pu d’ailleurs préciser que «Suite à l’analyse des DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, les anomalies ont été identifiées et seront corrigées dans la méthode de calcul par un nouvel arrêté qui sera signé avant le 8 octobre » et que « Le nouveau DPE pourra être mise en œuvre à partir du 1er novembre prochain, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs ». Quant aux

logements construits avant 1975 qui avaient déjà été classés D ou E, soit environ 105 000 DPE, les propriétaires pourront demander au diagnostiqueur une réédition du DPE, sans frais supplémentaire. Les DPE des logements classés F et G seront quant à eux réédités systématiquement.

Ce faisant, d’ici le 1er novembre 2021, le ministère recommande de différer, lorsque c’est possible, l’édition des DPE des logements construits avant 1975. « Dans les cas où ce DPE serait nécessaire pour une transaction urgente, alors les diagnostiqueurs pourront éditer les DPE, en précisant qu’ils pourront les corriger ultérieurement ». Dans l’attente des corrections, l’absence de l’affichage du DPE en agence immobilière lors de la mise en vente sera également tolérée, à condition que le DPE ait fait l’objet d’une commande auprès d’un diagnostiqueur.

Adrien Gotty

Formateur immobilier – Groupe Lefebvre Dalloz