La dernière actualité en matière de Transaction, Gestion locative et Copropriété

La dernière actualité en matière de Transaction, Gestion locative et Copropriété autour de six arrêts de la Cour de cassation sur les thématiques suivantes :

• Le droit de rétractation de l’acquéreur après promesse de vente et la garantie en vices cachés du vendeur ;
• L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur et la vente par lots ;
• La révocation du syndic en copropriété et la question de la rectification d’une erreur matérielle dans l’état descriptif de division (EDD);

TRANSACTION

1) Le droit de rétractation de l’acquéreur après promesse de vente

• Cour de cassation 1° chambre civile, 14 février 2018, n° 17-10.514 F-PB

Suivant l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte

Sur ce fondement et censurant la Cour d’appel de Nîmes, la Cour de Cassation dispense le notaire rédacteur de tenter une nouvelle notification par un autre mode, lorsque l’acheteur ne retire pas la lettre recommandée avec AR à la poste. En l’espèce, la Cour de Cassation relève que «régulièrement avisé», l’acheteur s’était abstenu d’aller retirer sa lettre et écarte de ce fait la responsabilité du notaire qui n’a pas tenté une notification par un autre mode de délivrance.

2) Garantie des vices cachés 

• Cour de Cassation 3° chambre civile, 29 mars 2018, n° 17-13.157 F-D

Confirmation de jurisprudence en ce sens que le vendeur condamné sur le fondement de la garantie des vices cachés à restituer tout ou partie du prix de vente ne peut agir lui-même en garantie contre l’agent immobilier.

Cette restitution qui replace les parties dans l’état initial ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable.

La règle joue également à l’égard du Notaire (Cass. même chambre 14 décembre 2017, n° 16-24.170 FS-P+B+I).

Par contre, la haute juridiction, censure la décision du chef de l’étendue des réparations dans le cadre de l’action estimatoire. En effet, en statuant sur la réduction de prix alors que celle-ci doit être arbitrée par experts, la Cour d’appel a violé l’article 1644 du Code civil.

BAUX D’HABITATION

1) Action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur

• Cour de cassation 3° chambre civile, 8 mars 20918, n° 17-11.985 FS-P+B+I

La Cour de cassation estime qu’une telle action se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait di connaître les faits lui permettant de l’exercer, c'est-à-dire celui de la régularisation – au moins annuelle - des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu et non celui du versement de la provision avec chaque échéance du loyer mensuel.

2) Vente par lots et offre de vente irrégulière : quelles conséquences ?

• Cour de cassation 3° chambre civile, 12 avril 2018, n° 17-11.015 FS-P+B+I

La Cour de cassation retient que l’offre de vente adressée au locataire en vertu de l’art. 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 consécutivement à la division de l’immeuble n’a pas à être réitérée après annulation de la vente pour irrégularité de la notification.

En effet, la nullité de la vente n’a pas pour effet de substituer le locataire à l’acquéreur.

Les parties se retrouvent donc dans la situation antérieure, mais on ne peut imposer au bailleur/vendeur de procéder à une nouvelle vente.

Quant aux dommages-intérêts à allouer au locataire dans ce contexte, encore faut-il qu’un préjudice existe bien, ce qui n’est pas le cas s’il n’avait pas les moyens d’acquérir au prix proposé.

COPROPRIETE

1) Motifs de révocation du syndic

• Cour de Cassation 3° chambre civile, 8 mars 2018, n° 17-12.506 F-D

Le mandat du syndic peut être révoqué avant terme par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le mandataire ne peut prétendre à indemnité qu’en cas d’abus de droit ou en présence de motifs légitimes, selon une jurisprudence constante.

Les juges du fond doivent rechercher si le syndic a commis un manquement à ses obligations, en cas de demande de dommages-intérêts, telle que celle de l’honorer jusqu’au terme normal de son mandat.

2) Rectification d’une erreur matérielle dans l’état descriptif de division (EDD)

• Cour de Cassation 3° chambre civile, 22 mars 2018, n° 16-27.168, FS-P+B+I

La précision est nouvelle, notamment dans le cas assez fréquent d’une simple interversion des numéros de lots. Non seulement les parties peuvent procéder par un acte modificatif sans vote de l’assemblée générale, mais encore le juge judiciaire a le pouvoir, en cas de désaccord, de rectifier ces erreurs matérielles comme pour tout acte authentique qui en est affecté.

François de LA VAISSIERE, Avocat honoraire, Spécialiste en droit immobilier.