Copropriété : les modifications principales apportées par la loi ELAN

Soutenir la réalisation de nouveaux logements et garantir une protection aux plus fragiles. Voilà l'ambition affichée par le gouvernement, en avril 2018, lors de la présentation de la loi ELAN au Conseil des ministres. Finalement promulgué en novembre de la même année, le texte comporte plusieurs mesures visant les copropriétés. Des dispositions qui sont appliquées progressivement depuis 2019.

De nouvelles obligations pour les syndics

L'un des points les plus importants concerne l'obligation faite aux syndicats de copropriétaires de redéfinir la séparation des parties communes privatives et des parties communes spéciales dans le règlement de l’immeuble. Une mise à jour à effectuer impérativement avant le 23 novembre 2021. Autre conséquence importante de la loi ELAN pour les syndics : la définition d'une liste de documents obligatoires qui doivent être disponibles - grâce à un accès en ligne sécurisé - sur l’extranet de l'immeuble.

Des nouvelles contraintes de paiement

Concernant les retards de paiement, la nouvelle loi prévoit une mise en demeure –sous 30 jours – pour les copropriétaires n'ayant pas réglé leurs provisions prévues par le budget prévisionnel. Passé ce délai, le mauvais payeur sera contraint de s’acquitter – sur le champ – de l'ensemble des provisions pour les trimestres à venir. A noter que cette méthode de « dissuasion » s'applique également aux dépenses de travaux, qu’elles soient prévues ou non dans le budget prévisionnel.

Une assemblée générale réinventée

Moment fort de la vie des copropriétés, l'assemblée générale est également impactée dans son organisation par la nouvelle loi. Afin d'éviter les situations de blocage, cette réunion pourra désormais être convoquée par un seul copropriétaire (à sa charge). Elle peut également se tenir désormais par visioconférence. Autre nouveauté : un membre ne sera plus limité à seulement 3 mandats, à condition qu’il ne représente pas plus de 10% des voix. A noter que pour permettre une éventuelle saisine du Tribunal judiciaire par un des copropriétaires, les travaux décidés lors de l'assemblée générale ne pourront désormais démarrer qu’au minimum deux mois après leur vote.

Un conseil syndical plus fort

Enfin, le conseil syndical dispose désormais de pouvoirs supplémentaires dans le cadre de cette nouvelle loi. Grâce à un nouveau pouvoir de contrainte, il peut ainsi exiger du syndic la transmission de certains documents et peut placer ce dernier devant la justice en cas de manquement. Il bénéficie également d'un pouvoir d'initiative élargi concernant les travaux, sans forcément attendre les décisions de l'assemblée générale. Ultime avancée, le conseil syndical peut désormais mettre en concurrence son syndic sans attendre la fin de son mandat.