Comment évaluer les parts sociales de SCI ?

L’évaluation des parts de titres de sociétés non cotées peut poser certaines difficultés techniques. Dans le cadre des sociétés civiles immobilières, s’y ajoute la problématique de l’évaluation d’un bien immobilier. Quelles sont les méthodes applicables ? Lesquelles privilégier ? 

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Une diagnostic général préalable 

Comme dans toute évaluation de titres de société, il convient avant toute chose de réaliser un diagnostic général de l’entité. On s’attachera notamment à vérifier :

• la valeur vénale des éléments de l'actif de l'entreprise ;
• la structure financière de la société, et notamment ses revenus et son endettement ;
• la conjoncture économique générale ;
• le marché immobilier local. 

Il s’agit ici d’examiner les données historiques, mais aussi d’analyser les perspectives, en fonction du contexte particulier de la SCI : dans le cas d’immobilier d’entreprise par exemple, quelles sont les perspectives de la société d’exploitation ? Dans le cas d’une location saisonnière, comment la demande locative va-t-elle évoluer ? 

Une fois ce diagnostic général effectué, l’évaluateur dispose de deux grandes méthodes pour procéder à la valorisation de la société : la valeur mathématique et la valeur de productivité. 

La valeur mathématique (VM)

L’évaluation de la valeur mathématique de titres de sociétés s’effectue en 3 temps : 

• le calcul de la valeur comptable de la société ;
• le calcul de sa valeur mathématique ;
• le calcul de la valeur d’une part. 

La valeur comptable de la SCI correspond au montant de son actif net, qui peut être évalué de deux façons différentes :

• actif net = actif net figurant à l'actif du bilan diminué des postes sans valeur de réalisation et diminué des dettes envers les tiers ;
• ou actif net = capital + réserves + report à nouveau + bénéfice de l'exercice diminué éventuellement des postes sans valeur de réalisation.

Une fois cette valeur comptable obtenue, il convient de la retraiter, en substituant aux valeurs comptables figurant au bilan les valeurs réelles de chacun des postes à la date de l'évaluation.

Ce retraitement est particulièrement important dans le cadre de l’évaluation de parts de SCI, car comptablement un immeuble perd de la valeur au gré des amortissements alors qu’il en prend généralement sur le marché de l’immobilier. Il convient donc de procéder à une évaluation précise, en valeur de marché, des biens immobiliers détenus par la société. 

Cette évaluation peut notamment se faire par méthode comparative, en comparant le bien détenu à des biens similaires, qui auraient été cédés dans des conditions similaires, dans une période proche (Cass. com. 10-12-2013 n° 12-28.421 ; Cass. com. 20-1-2015 n° 14-13.007). Dans tous les cas, le recours à un professionnel est fortement conseillé. 

Une fois la valeur réelle de l'actif net social déterminée, il convient de rapporter cette valeur globale au nombre de titres émis par la société pour dégager une valeur mathématique unitaire. On multiplie ensuite cette valeur unitaire par le nombre de titres qui font l’objet de l’évaluation.

La valeur de productivité (VP)

Une autre approche d’évaluation consiste à valoriser la société non pas par ce qu’elle détient, mais par ce qu’elle rapporte dans le temps : c’est la logique de la valeur de productivité. 

Dans cette approche, la valeur de l’entreprise est obtenue en capitalisant le bénéfice disponible après impôt sur les sociétés (le cas échéant). Toute la difficulté de l’évaluation réside alors dans la capacité de la société à réaliser un résultat récurrent, mais aussi dans le choix du taux de capitalisation, notamment dans un contexte d’inflation. 

La première étape consiste à déterminer la rentabilité courante, en dehors des événements exceptionnels, en fonction des moyens actuels et dans les conditions normales d'exploitation. Dans les SCI familiales, on pourra éventuellement ajouter au bénéfice comptable la rémunération ou le « supplément de rémunération » alloué aux associés dirigeants.

La deuxième étape est donc de déterminer un taux de capitalisation. Les pratiques peuvent être variables dans ce domaine. L'administration fiscale, dans son guide de l'évaluation, préconise le choix d'un taux déterminé :

• à partir d'un taux de base, taux de rendement sans risque, à savoir le taux de rendement des obligations publiques garanties par l'État, qui aura été préalablement « déflaté » ;
• majoré d'une prime de risque, égale au produit de la prime de risque constatée sur le marché français, affecté d'un coefficient « bêta » variant selon le risque propre de l'entreprise et de son secteur.

Plus le risque est faible (c’est souvent le cas dans le secteur de l’immobilier), plus le coefficient « bêta » l’est aussi. 

Une fois le taux de capitalisation déterminé, on peut calculer la valeur de productivité : 

VP = Résultat net éventuellement retraité (rentabilité courante)Taux de capitalisation

Pondérer les méthodes

Dans le cas d’une SCI ces deux méthodes ne peuvent généralement pas  être mises sur un pied d’égalité. La valorisation de ce type de société repose en effet d’abord sur son patrimoine. Il convient donc, dans la plupart des cas, de pondérer les méthodes pour donner davantage de poids à la méthode patrimoniale. 

On notera ainsi que la Cour de cassation a validé la formule « (3VM + VP) /4 » pour l’établissement de la valeur vénale des titres de SCI propriétaire d'immeubles loués à usage d'habitation et/ou de commerce (Cass. com. 16-9-2014 n° 737 F-D). En pratique, il s’agit donc dans ce cas d’appliquer un coefficient 3 à la valeur mathématique, et un coefficient 1 à la valeur de productivité. 

Appliquer une ou plusieurs décote(s)

Une fois la valeur de la société établie, il est parfois possible, selon le contexte de l’opération, d’appliquer une décote à ce montant. Les décotes visent à tenir compte de situations particulières, comme : 

• l’illiquidité du marché de cession des titres de sociétés non cotées ;
• la situation minoritaire d’un associé qui voudrait céder ses parts ;
• l’existence d’une clause d’agrément ;
• l’occupation des locaux, en fonction de la nature du bail. 

Ces retraitements peuvent entraîner une forte variation de la valorisation des parts de la SCI. Ils impliquent donc une connaissance fine des conditions de l’opération et des pratiques validées par l’administration fiscale.